Troverete tante notizie e tanti approfondimenti su domande che hanno bisogno di letto altrove, a meno esperti che non siate dei veroi del settore (nel qual caso attendiamo i vostri articoli!). Pur sentendo parlare ogni giorno di Superbonus in pochissimi sanno ad esempio che i recenti incentivi riguardano anche la possibilità di cambiare i rubinetti di casa. Un tema particolarmente caro a Condominio Zero Problemi in quanto essenziale per il rispetto dell'ambiente. O ancora, per restare in tema, ci occupiamo i questo numero del nuovo regolamento del verde di Roma. Non a noi abbiamo deciso di aggiungere una rubrica "Lo sapevi che. " proprio per parlare in ogni numero di diritti e opportunità che ci riguardano e spesso non si conosce.

componente ancora approfondimenti sull'applicazione pratica del Superbonus che è sicuramente il tema del 2021 (per chi non aveva letto i precedenti numeri, tutti gli articoli sul Superbonus sono scaricabili gratuitamente dal sito condominiozeroproblemi.it nella sezione “magazine”).

La copertina di questo numero invece abbiamo voluto dedicarla ai proprietari di immobili, abitativi e commerciali, che devono ancora recuperare i canoni non riscossi durante i mesi di lockdown. Un tema che riguarda le migliaia di famiglie a cui lo Stato ha chiesto un sacrificio per aiutare in particolare le attività produttive e che è giusto che sappiano come muoversi e quali percorsi dal punto di vista legale.

Di Andrea Battistuzzi, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problema

Esistono criteri oggettivi che devono far scattare un campanello d'allarme quando non vengono rispettati. Si rischia non solo una cattiva gestione ma anche di ricevere sanzioni per il condominio.

L'operato di un amministratore di condominio non è mai valutato allo stesso modo dai diversi condomini, ognuno applica un personale metro di giudizio, molto soggettivo.

I criteri oggettivi di valutazione e esistono sono desumibili dal codice civile, ma non sempre vengono adottati. Vediamo dunque nel dettaglio quali sono i principali criteri che un buon amministratore di condominio dovrebbe garantire:

• osare  eseguire alle  deliberazioni adottate dall'assemblea, riscuotere le somme approvate e pagare i fornitori;
• aggiornare e custodire i  registri del condominio  (registro dell'anagrafica, dei verbali, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità);
• applicare il  regolamento condominiale ;
• adempiere a tutti gli  obblighi fiscali  condominiali;
• redigere il rendiconto annuale  delle spese e convocare l'assemblea per la sua approvazione entro i 180 successivi alla scadenza dell'anno finanziario;
• promuovere le azioni di  recupero dei crediti  nei confronti dei morosi;
• far transitare sul  c/c bancario o postale  condominiale tutte le somme incassate a qualsiasi titolo e pagate;
• rappresentare e tutelare il condominio  nei modi e nelle forme stabilite dal codice civile;

Il mancato adempimento di anche una delle attività sinteticamente sopra indica può portare alla revoca giudiziaria dell'amministratore.

Ma vediamo ora quali sono i principali  campanelli d'allarme  di cui tenere conto per evitare spiacevoli sorprese. Il primo è senza alcuna ombra di dubbio la  mancata convocazione dell'assemblea annuale  con la quale l'amministratore deve rendere conto del proprio operato, se ci fosse un ritardo deve essere giustificabile oggettivamente. Un secondo campanello è la presentazione del rendiconto di spesa annuale incompleto, cioè privo di elementi essenziali per poterlo discutere, alcuni quali la  “nota integrativa”  o la  “situazione patrimoniale”. Nella nota integrativa deve essere indicatore sinteticamente cosa è successo durante l'anno oggetto di discussione, mentre la situazione patrimoniale è un documento essenziale e di raccordo con le precedenti gestioni, ordinarie e straordinarie, dove devono essere necessari i crediti, i debiti, i fondi , l'eventuale TFR del portiere se presente, le giacenze di cassa sui c/c condominiali, ecc. La mancanza di tale documento o la non redazione in modo corretto, di solito, deve far pensare che l'amministratore nasconde qualcosa.

Un terzo elemento  da non sottovalutare mai è l'eventuale rifiuto o la  riluttanza dell'amministratore a non fornire la documentazione richiesta  da un condominio, sia di natura contabile che amministrativa. Un buon amministratore deve consentire ai condomini di accedere a tutta la documentazione condominiale, meglio se viene a disposizione preventivamente online su un'apposita piattaforma. In tal modo la trasparenza è massima e non c'è neanche il fastidio di doverla chiedere. Un  quarto campanello d'allarme è dato dalla gestione delle morosità in modo imparziale, infatti non adeguato recupero dei crediti condominiali porta, senza alcun dubbio nel medio termine, a gravi scompensi dell'attività di un condominio, sanabili solo con esborsi da parte dei condomini virtuosi.

Da  ultimo , ma non per questo meno importante, è la corretta gestione degli adempimenti fiscali di cui il condominio viene a conoscenza solo nel termine lungo e che può portare a sanzioni importanti.

di Battista Praino, amministratore condominio

Per una buona manutenzione del verde condominiale è opportuno misurare quello che dobbiamo mantenere.

Spesso l’area destinata a verde comprende una parte a prato, vari alberi ed arbusti e una siepe perimetrale. Aiole fiorite, piante in vaso e l’impianto di irrigazione possono completare il tutto.

Gli interventi che riguardano la cura del giardino condominiale, sia che siano ordinari (il taglio del prato, le concimazioni, la potatura di siepi ed arbusti), che straordinari (potatura o l’abbattimento di alberi) dovrebbero essere organizzati e pianificati, cosi da ottimizzare le risorse investite e ottenere il massimo risultato qualitativo, secondo i desiderata del condominio.

Sarebbe quanto mai opportuno che la pianificazione venisse effettuata da un professionista, o da una azienda qualificata, e dovrebbe comprendere:

• un censimento quantitativo delle specie vegetali presenti;
• uno screening visivo delle condizioni generali fitosanitarie di tutte le specie vegetali presenti;
• eventuali indagini diagnostiche, ad esempio per valutare la stabilità degli alberi;
• una pianificazione progettuale e una quantificazione economica degli interventi ordinari e straordinari.
• Quindi in ogni condominio sarebbe opportuno avere una tabella, ad esempio, come quella sotto, in cui si riporta l’inventario della vegetazione e degli impianti, la modalità e la tempistica degli interventi.

Le recenti normative (legge 154 del 28/07/2016 –“Esercizio dell’ attività di manutenzione del verde”)indicano di servirsi di ditte iscritte ad appositi registri (RUP) o in possesso di attestato di idoneità che accerti le adeguate competenze.

di Gino Francesco Vannucci, agronomo per il Magazine Condominio Zero Problemi

Si possono riprendere le telecamere per ciò che succede nel condominio? Quali sono i limiti e quali regole vanno rispettate per garantire allo stesso tempo sicurezza e privacy dei condomini?

Esigenze tutela della propria incolumità e del patrimonio sono più avvertite ed allestimenti sempre installazioni di  impianti di videosorveglianza condominiali , individuare i responsabili accessi da parte di condominio di estranei, individuare i responsabili accessi da parte di condominio di estranei, individuare i responsabili di eventuali condotte illecite commesse all'interno dello stesso e trarne fonte di prova in eventuali azioni civili e penali.

Non è raro che all'interno dello stabile ricorrano contrasti anche accesi tra condomini, che a volte sfociano in vere e proprie azioni di danneggiamento, lancio di cose o comportamenti ingiuriosi, di minaccia se non al vero e proprio stalking, di cui si può avere Con l'impianto di videosorveglianza  che funge così sia da deterrente e sia da traccia  strumento di prova in eventuali azioni civili e penali.

L'adozione di un impianto di videosorveglianza condominiale deve essere preceduta dall'approvazione da parte dell'assemblea , con la maggioranza degli interventi che rappresentano la metà del valore dell'edificio, come recita l'articolo 1122-ter del codice civile, ed attuata nel rispetto di tutte le misure previste dalla normativa privacy (Codice e Regolamento, rispettivamente D.Lgs. n.196/2003 e Regolamento UE 2016/679-GDPR) nonché dalle indicazioni espresse in tema di videosorveglianza dal garante privacy.

Dall'insieme di tali si ricava che le telecamere  possono riprendere esclusivamente le aree comuni , quali portone di ingresso, androni, cortili, pianerottoli, accessi secondari, garage o rimesse, evitare norme di riprendere spazi privati ​​adiacenti, contemperando le esigenze di sicurezza comune con quelle di riservatezza connesse alla proprietà privata ed alla vita che all'interno vi si svolge, che deve rimanere scevra da interferenze, come abitazioni, terrazzi o giardini privati ​​e così via, nei quali i legittimi titolari possono far valere il proprio diritto alla esterne riservatezza

Le riprese andranno dunque compiute nel  rispetto della privacy , nel senso che sarà ammesso all'ambiente ove transita un numero indeterminato di persone, non deputate quindi allo svolgimento di vita privata ma  non si potrà puntare l'obiettivo verso la proprietà esclusiva di altri condomini  né su altri beni non oggetto di tutela o non rilevanti ai fini della sicurezza, quali strade private, edifici limitrofi, esercizi commerciali o particolari.

Non sarà così lecita una telecamera che, seppur posta in zona comune, riesca comunque a riprendere spazi di vita privata all'interno di un'abitazione o altra zona privata.

Nell'elaborazione normativa della fattispecie, la giurisprudenza chiamata a pronunciarsi su simili condotte, ha mutuato alcune previsioni del codice penale in cui si svolge la vita privata del titolare che ha facoltà di concedere e il diritto di luogo in cui si svolge la vita privata l'accesso a terzi e di violazione di domicilio (articolo 64 del codice penale), per evitare il divieto di intrusione nella sfera privata altrui anche con nuovi strumenti tecnologici.

Si reputano illecite le Interferenze nella vita privata (articolo 615-bis del codice penale) attuate da chi “ mediante l'uso di strumenti di ripresa visiva o sonora, si procura indebitamente notizie o immagini attinenti alla vita privata ” altrui, ed anche chi rivela o diffusione, via qualsiasi mezzo di informazione al pubblico le notizie o le immagini ottenute in tal modo, punite con la  reclusione da sei mesi a quattro anni , salvo che il fatto costituisca più grave reato.

Pur applicandosi la normativa in tema di privacy e di dati personali, non richiedere il consenso per le riprese ma dovrà  segnalarsi la presenza delle telecamere , dandone avviso, anche sintetico mediante cartelli esplicativi da esporre nei luoghi di passaggio, ritenuti sufficienti per immediatezza comunicativa dal garante, i quali portare a una breve descrizione delle finalità delle riprese ed indicare il responsabile del trattamento dei dati.

Le riprese sono infatti dati personali (dati biometrici), raccolti per la sicurezza di persone e cose, che possono essere conservati per un periodo limitato di tempo, generalmente non superiore alle 24-48 ore, in quanto non a trattamento, dovendovi ricorrere solo in conseguenza di un evento dannoso o criminoso ma che, diversamente,  in nessun caso potrebbero essere diffusi .

Trattandosi di impianto condominiale, il responsabile del trattamento, di norma l'amministratore delegato appositamente dall'assemblea, dovrà aver cura di custodire l'impianto (nelle sue componenti hardware e software) collocandolo in posizione sicura ed al riparo da accessi non autorizzati, con Camicia di sovra-registrazione continua delle immagini dopo le 24-48 ore.

Ai nostri giorni guida le installazioni di  impianti privati ​​di videosorveglianza  da parte di singoli condomini, a tutela della propria incolumità e del proprio patrimonio.

In questo caso  l'impianto privato non sarà soggetto ad approvazione dell'assemblea , in quanto finalizzato all'incremento della sicurezza del singolo, ma dovrà evitare di riprendere spazi comuni o soggetti che transitino in esse, potendo riprendere solo gli spazi privati ​​o pertinenziali esclusivi , quali il proprio portone di ingresso, le terrazze, i lastrici ad uso esclusivo, i giardini, il singolo box o posto auto.

Data la natura privata delle occorrenze e trattandosi di esclusiva proprietà, non si applica la disciplina dettata in tema di privacy e non sarà avvertire i terzi della presenza dell'impianto (seppur l'avviso o cartello sembri consigliabile), salvo informare gli altri condomini, i quali potrebbero delegare l'amministratore a verificare che le riprese abbiano effettivamente ad oggetto i soli spazi privati, ma l'amministratore non sarà soggetto ad alcuna prescrizione di legge.

In caso di impianto privato, il divieto di interferenza nella vita privata altrui sarà sempre valido ed in più  condominio non potrà certo installare il singolo telecamera a ripresa degli spazi comuni , non vi collegamenti funzionali con le esigenze di sicurezza. Il singolo non potrà riprendere l'intero garage per controllare i movimenti del palazzo, ma potrà solo visionare il proprio box o posto auto.

Il limite della ripresa privata è dunque costituito dall'altrui proprietà privata e dalla generica ripresa di aree comuni, mentre queste ultime potranno essere residuemente coinvolte nella ripresa. Una telecamera posta davanti al proprio ingresso, ad esempio, potrà riprendere solo parte delle scale e del pianerottolo ma non dovrà riprendere l'ingresso del vicino di pianoforte.

Si raccomanda dunque di porre attenzione al corretto posizionamento degli impianti di videosorveglianza, sia condominiali che privati, ed più all'utilizzo dei dati che se ancor ne ricavano.

di Fabrizio Pacileo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi