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Suberbonus 110% e General Contractor

Oggi, pur vivendo in un periodo storico particolare, siamo tempestati insistentemente a livello mediatico, dalle opportunità derivanti dal cd “Superbonus 110%” (previsto dal Decreto Rilancio del 19.05.2020 convertito in legge con modificazioni il 17.07.2020, n. 77) e dalle promozioni effettuate dai numerosi General Contractor che si propongono per agevolare l'ottenimento dei benefici.

 La maggior parte dei Condomini che in genere sono abitualmente attivi all'interno di un condominio, ma anche altri che fino a qualche tempo fa se ne disinteressavano nel modo più assoluto, parlano sempre più dell'opportunità che ci sta dando il governo attraverso i benefici fiscali previsti con il Superbonus. Questi condomini si rivolgono, quindi, all'Amministratore del loro condominio invitandolo a predisporre un'apposita assemblea per deliberare sulla questione e dare inizio al più presto ai lavori di manutenzione dell'intero fabbricato inserendo più lavorazioni possibili, altrimenti si rischia di perdere i benefici che scadono il 31.12.2021.

Benefici visti da buona parte dei Condomini, poco informati sugli effettivi campi di applicazione della norma, come facili da raggiungere nonostante qualche Amministratore bene informato faccia loro rilevare la complessità e la difficoltà nell'effettiva applicazione del Superbonus 110%. L'obiezione che viene spesso fatta e che basta trovare un General Contractor che faccia tutto, come pubblicizzato sui media.  

Nel frattempo vari soggetti effettuano degli interpelli all'Agenzia delle Entrate e dalle risposte ottenute si affinano le interpretazioni dei decreti attuativi della norma, il tutto è pertanto in continua evoluzione.     

Tralasciando in questo scritto l'attuale difficoltà di organizzare assemblee condominiali valide, è mio interesse focalizzare l'attenzione sulla figura del General Contractor.

In questo periodo stiamo innanzitutto assistendo a un nuovo fenomeno: la nascita costante e continua di questi "General Contractor" che si offrono di gestire tutto: i rapporti con le banche, la selezione delle imprese, le certificazioni, le asseverazioni, lo sconto in fattura e via dicendo.

Basti ricordare che per arrivare e ottenere il Superbonus bisogna a sua volta ottenere un gran numero di documenti, ognuno di loro essenziale; anche la mancanza di uno fa perdere il diritto al beneficio fiscale.

A questo punto ci sono delle domande che mi devo porre e che pongo ai molti miei colleghi che in modo più disinvolto di me si rivolgono entusiasti a questi General Contractor, ma che devono essere poste anche ai Condomini stessi.

La principale è la seguente:

  • L'amministratore di condominio, quale committente dei lavori necessari per accedere ai benefici fiscali previsti dal Superbonus 110%, che vanno a beneficio dei condomini da lui amministrati, come può essere tutelato se viene affidata la gestione del tutto ad un General Contractor?

Come sappiamo infatti, anche in presenza di un General Contractor, è l'Amministratore di condominio, in ultima analisi il responsabile di tutto il processo per l'ottenimento dei benefici fiscali a favore dei condomini.

È soprattutto lui che firma tutti i documenti, insieme ai vari professionisti che vengono scelti però dal General Contractor per le specifiche competenze.

Ma se l'amministratore non partecipa alla selezione di tutti coloro che saranno gli attori necessari nelle varie fasi del processo e che quindi non conosce il livello di competenza e di affidabilità degli altri professionisti e delle imprese che effettivamente eseguiranno le lavorazioni e di conseguenza non avendone alcun controllo, e tantomeno lo creare i condomini, come si tutela e soprattutto come potrà tutelare i suoi assistiti?

Sappiamo che l'Agenzia delle Entrate ha aumentato il tempo per effettuare i controlli e verificare che tutto il processo seguito sia stato ineccepibile, portandolo da 5 a 8 anni.   

E non basta dire che ognuno dei vari professionisti dovrà fare apposita polizza per tale lavoro. In caso di problemi la normativa è chiara:

L'Agenzia delle Entrate si rifà su colui che ha avuto il beneficio fiscale (il Condomino) e poi questo, con apposita azione giudiziaria potrà rivaleggiare su chi ha effettuato l'errore.

Quindi bisogna fare molta attenzione nella scelta del General Contractor, verificare attentamente le capacità e la solvibilità del soggetto prescelto, ma soprattutto inserire nel contratto con il quale il condominio affida la gestione dei lavori a questo soggetto la possibilità per il committente di verificare e soprattutto di poter mettere il veto su soggetti chiamati dal General Contractor che non siano affidabili secondo gli standard qualitativi del condominio.

Un 'ultima osservazione da effettuare, ma per questo non meno importante, è che il General Contractor, ovviamente deve dei margini di guadagno in tutta l'operazione, ma questo non significa che gli effettivi esecutori operino in condizioni economiche non congrue.

La non congruità comporta inevitabilmente risparmi per le imprese sulla sicurezza del cantiere, sulla qualità dei lavori, ecc. ecc.

L'eventuale fallimento, a causa della non congruità dell'appalto, dell'impresa esecutrice si ripercuoterebbe inesorabilmente nei confronti del condominio.

Quindi attenzione nell'effettuare le scelte e soprattutto farsi assistere da consulenti ed amministratori formati e professionalmente validi, ma soprattutto da non sottovalutare gli eventuali risvolti penali che potrebbero derivare da asseverazioni o certificazioni non veritiere.

A questo punto in bocca al lupo a tutti!  

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi