Virus e cyberattacchi riguardano oggi anche le piccole realtà condominiali. Cosa chiedere al proprio amministratore per proteggere in modo sicuro anagrafiche e dati personali.

La rete informatica dove vengono gestiti, trattati e conservati i documenti ed i data base dell’anagrafe condominiale diventa sempre più complessa e “connessa”. Con l’avvento dei sistemi informativi e la loro evoluzione continua, è sorta la necessità di garantire l’integrità e l’affidabilità dei dati dei condomini nel tempo, impresa abbastanza “ardua” in questa epoca dove cyberattacchi, virus, worm minacciano ogni giorno seriamente i sistemi server e i computer della rete.

Per anni ho visto sottovalutare questa problematica che oggi più che mai vede esposti i sistemi a malintenzionati che in qualsiasi momento potrebbero far perdere o danneggiare i dati irrimediabilmente.

Per correre ai ripari la soluzione professionale è senz’altro installare e configurare i sistemi gestionali necessari per gestire le anagrafiche e tutte le cartelle di condivisione contenenti i documenti in una rete LAN basata su server controller di dominio, la quale gestirà tutta la sicurezza degli accessi alle risorse condivise, attraverso un sistema di comunicazione crittografato, utilizzando password di autenticazione a scadenza con obbligo di complessità.

Tutti gli utenti che accederanno alle informazioni saranno profilati in base ai criteri di responsabilità e di ruolo (Amministratore, contabile, geometra, avvocato etc..), sarà prevista una disconnessione automatica dei pc in caso di inattività per più di dieci minuti, controllo della navigazione in internet attraverso una rete VPN crittografata, il traffico dei dati sarà filtrato da un firewall hardware di ultima generazione con dispositivo antispyware incorporato.

I software antivirus professionali verranno installati su tutti i server e le postazioni client della rete, e si terranno sempre costantemente aggiornati.

Indispensabile anche un sistema di backup basato su copie di sicurezza, effettuato sia su supporti locali che su supporti remoti, quest’ultimi installati per maggior sicurezza in caso di eventi accidentali come incendi, furti, etc. I locali server dovranno essere chiusi e protetti da un ottimo sistema di allarme antintrusione, corredato da un sistema di videosorveglianza.

Un attento amministratore dovrà quindi avere all’interno nel suo staff un IT manager certificato che si occuperà del corretto funzionamento dei sistemi, monitorando costantemente il traffico della rete, si interesserà di intervenire tempestivamente in caso di anomalie rilevate, e formerà il personale a un corretto utilizzo dei sistemi, sia all’interno dell’ufficio che in modalità smartworking.

di Maurizio Maddalo, IT manager di Condominio Zero Problemi

In caso di danni ai condomini o a terzi la giurisprudenza ha chiarito, anche di recente, quando la responsabilità penale sia da ascrivere all’amministratore e quando ai proprietari che non possono ritenersi sempre “immuni”.

Il codice penale non prevede ipotesi di reati “propri” dell’amministratore di condominio, vale a dire reati nei quali questi sia espressamente indicato dalla legge come agente, eppure egli può incorrere in diverse ipotesi di responsabilità penale qualora venga meno ai propri doveri o non vi adempia con la dovuta diligenza. Tra le diverse fonti di responsabilità (anche) penale dell’amministratore di condominio, merita senz’altro di essere menzionata l’omessa manutenzione del fabbricato.

La norma di riferimento è l’articolo 677 del codice penale, secondo cui “il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309”.

La norma, dunque, prevede nei casi di cui ai primi due commi l’applicazione di una sanzione amministrativa, riservando l’applicazione della sanzione penale della pena alternativa dell’arresto o dell’ammenda al caso in cui dal fatto sia derivato pericolo alle persone. Si tratta, come chiarito giurisprudenza di legittimità, di un reato di natura permanente, in quanto lo stato di consumazione sussiste finché il pericolo concreto per la pubblica incolumità non sia cessato.

Per poter andare esenti da responsabilità penale è pertanto necessario agire sulla specifica situazione di pericolo, rimuovendone le cause o – quantomeno – neutralizzandone gli effetti con opere provvisorie ed urgenti oppure interdicendo, se possibile, l’accesso o il transito nelle zone pericolanti.

Per quanto concerne il caso specifico dell’amministratore condominio, la Corte di Cassazione ha più volte affermato che, sulla base delle norme di cui agli articoli 1130 comma 1, numeri 3 e 4 e 1135 comma 2  del codice civile, egli sia titolare di una “posizione di garanzia”, dovendo riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare violazione della regola del neminemlaedere.

L’amministratore, dunque, deve garantire l’incolumità sia dei condomini che dei passanti ed in virtù di tale posizione di garanzia è responsabile in caso di pericoli o danni derivanti dalla difettosa manutenzione dell’immobile. Questo però non significa che egli debba sempre e comunque essere chiamato a rispondere ai sensi dell’articolo 677 del codice penale, facendo in qualche modo da “scudo penale”, in quanto soggetto attivo del reato,  al posto dei proprietari dell’immobile.

Infatti, se non v’è dubbio  che l’amministratore debba attivarsi, comunicando il pericolo all’assemblea e, laddove possibile economicamente, avviando i lavori, è altrettanto vero che qualora l’assemblea non riesca a deliberare sul punto o non voglia effettuare i lavori, o qualora il conto corrente condominiale sia incapiente, l’amministratore non potrà essere ritenuto penalmente responsabile nel caso in cui abbia comunque intrapreso tutte le azioni di propria competenza (ad esempio transennando l’area pericolosa).

Come chiarito dalla stessa suprema corte in una recente pronuncia: “in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 del codice penale. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa” (così Cass. Pen, Sezione I Penale, sentenza  n.50366/2019).

di Maria Valeria Feraco, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

I doveri di chi si appresta a installarvi un cancello o la porta di un garage e l’importanza della sua manutenzione. Ecco cosa prevedono le norme per l’installazione delle chiusure automatiche.

Ogni chiusura automatica (cancelli, barriere, porte da garage o pedonali motorizzate), essendo costituita da un “insieme equipaggiato di un sistema di azionamento diverso dalla forza umana o animale diretta, composto di parti o di componenti mobili, collegati tra loro solidamente per un’applicazione ben determinata”, risponde pienamente alla definizione di “macchina”. La definisce così la cosiddetta “direttiva macchine” dell’Unione europea (Dir. 2006/42/CE).

Ma quali sono i doveri di chi installa un cancello in un condominio piuttosto che la porta di un garage? Cosa dobbiamo assicurarci che faccia?

La “direttiva macchine” stabilisce inequivocabilmente che, se la macchina non è fornita integralmente (ante, motore, centralina, ecc.) da uno stesso costruttore, l’installatore che “motorizza” una porta o un cancello diventa “costruttore della macchina”.

Il responsabile della buona esecuzione della macchina non sarà quindi il proprietario, oppure il fabbro che realizza l’anta, ovvero il costruttore dei singoli componenti, bensì colui che installa l’automazione assemblando componenti diversi.

La ditta che installa la chiusura, oltre a progettare, realizzare e collaudare la macchina “a regola d’arte”, dovrà anche assicurarsi di:

1. redigere il fascicolo tecnico e conservarlo per almeno 10 anni;
2. redigere la dichiarazione di conformità UE, con cui dichiara che la macchina è conforme a tutti i requisiti delle direttive europee;
3. apporre sulla chiusura motorizzata la marcatura CE ed una targhetta con i dati identificativi dell’installatore e della macchina;
4. consegnare al proprietario copia della dichiarazione di conformità UE e il manuale d’uso e manutenzione.

Responsabilità del proprietario
L’acquirente proprietario della macchina che viene installata, o il legale rappresentante, deve (v. D.M. 37/08 art. 8):

• affidare l’installazione, la manutenzione o l’esecuzione dei lavori straordinari ad imprese abilitate;
• adottare le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia.

Inoltre gli incidenti che si sono verificati negli ultimi anni, spesso anche mortali, hanno ulteriormente evidenziato l’importanza di sottoporre periodicamente la macchina a una verifica finalizzata a stabilire se il cancello che abbiamo installato (o un’altra “macchina”) abbia mantenuto i livelli di sicurezza originari.

di Luciano Fulfaro Bianchi, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problemi

Le decorazioni natalizie sono un momento di spensieratezza e di festa ma bisogna conoscere alcune norme per evitare che si trasformino in un problema. E teniamo sempre a mente che un addobbo rappresenta e descrive anche chi vive nel fabbricato.

Da sempre l’8 dicembre è la data in cui le famiglie italiane predispongono gli addobbi per le imminenti festività. Più si sente il Natale e più si ha desiderio di addobbare la propria abitazione con un albero natalizio, con stelle di natale, con luminarie, con le più svariate tipologie di palline colorate e soprattutto con numerosi babbi natale, che ormai sono entrati a far parte della nostra cultura. Ma in ambito condominiale si ha la stessa facoltà di manifestare liberamente questo irrefrenabile desiderio di addobbi?

Vediamo chi lo può fare, quali sono le norme e quali sono i limiti ai quali ci dobbiamo attenere per non incorrere in sanzioni.

Va subito precisato che negli spazi condominiali per allestire qualsiasi tipologia di addobbo natalizio può operare solo un incaricato dell’amministratore, il quale dovrebbe anche essere autorizzato dall’assemblea condominiale, mai il singolo condomino. Le spese sostenute sono sempre a carico del condominio.

Un primo limite che si ha può derivare dal regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale. Nella maggioranza dei casi nel regolamento non è indicato nulla, ma se così non fosse bisognerebbe attenersi a quello che vi è riportato. In mancanza di riscontri nel regolamento si deve evitare di violare le norme previste dal codice civile in materia di decoro architettonico e sicurezza nello stabile condominiale. Quanto sopra riportato si applica anche per gli addobbi in aree private quali i balconi, le finestre e i terrazzi a uso esclusivo.

In riferimento alla sicurezza negli edifici gli addobbi non possono in alcun modo alterare gli standard di sicurezza previsti per le parti comuni, soprattutto se il condominio ha un dipendente. Sicurezza che riguarda sia gli impianti elettrici, bisogna evitare quindi che si possano verificare corti circuiti, evitare che possano cadere accidentalmente addobbi e provocare lesioni a terzi, evitare la presenza di fili elettrici volanti e non predisposti a norma di legge, evitare ingombri tali da ridurre lo spazio necessario per il transito, etc.

Eventuali sinistri potrebbero non essere adeguatamente coperti dalla polizza RC condominiale e pertanto rimanere in capo ai condomini per l’aspetto civilistico e all’amministratore per l’aspetto penale, qualora si dovesse manifestare. Pertanto sì agli addobbi, ma con le dovute accortezze e nel rispetto delle norme di sicurezza. Per quanto riguarda il decoro architettonico ci sono meno problemi, in quanto essendo gli addobbi per loro natura temporanei, non hanno vincoli particolari se non quelli del buon gusto. Anche se temporanea una decorazione deve sposarsi bene con l’architettura del fabbricato. È da evidenziare al riguardo che l’addobbo di un androne condominiale identifica oltre che la tipologia di fabbricato anche e soprattutto coloro che vivono in quell’immobile e come conseguenza deve essere fatto con criterio e buon gusto.

Nella speranza che questo Natale ci porti come regalo la fine di questi lunghissimi e devastanti mesi di pandemia da Covid-19, auguro a tutti un Buon Natale allietato da meravigliosi addobbi natalizi.

di Mariolina Servino, Art Director per il Magazine Condominio Zero Problemi

Le autorimesse condominiali devono rispettare precise regole antincendio, a seconda delle loro dimensioni e in casi specifici va chiesto il Certificato di prevenzione incendi.

Nell’ambito della sicurezza antincendio degli edifici condominiali le autorimesse condominiali assumono una particolare rilevanza, anche alla luce delle nuove norme che hanno modificato le classificazioni precedenti. Le linee guida considerano, a differenza del passato, anche le autorimesse cosiddette “sotto soglia” che erano escluse dalla necessità di avere il vecchio Certificato di prevenzione incendi (Cpi), oggi sostituito dalla Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Inoltre è stata abolita la regola tecnica prescrittiva che prevedeva la necessità del rilascio del Cpi per le autorimesse che consentissero il parcheggio di nove autoveicoli ed oltre. Pertanto, se dal computo della superficie di pertinenza dell’autorimessa, comprese le superfici dei box interni, si dovesse superare la superficie di 300 metri quadrati, si renderà necessario richiedere il Certificato di prevenzione incendi, anche se in precedenza non era richiesto.

Molto importante, al riguardo, è la circolare n.17496/2020, del Dipartimento dei Vigili del fuoco che ha fornito le linee guida da applicare alle autorimesse aventi superficie non superiore a 300 metri quadrati che vengono raggruppate in due classi:

• Classe A1, relativa alle autorimesse aventi una superficie fino a 100 m²;
• Classe A2, relativa alle autorimesse con superficie compresa tra 100 e 300 m².

Tra gli aspetti più rilevanti che occorre garantire in queste autorimesse sotto soglia, ovvero non soggette al Certificato di prevenzione incendi, vanno segnalati:

• le strutture portanti devono avere una classe di resistenza al fuoco pari o superiore a R30;
• le comunicazioni(cioè le porte) presenti tra l’autorimessa e i locali a diversa destinazione devono essere realizzate con porte metalliche piene, in caso di luoghi non aperti al pubblico, o con porte di classificazione almeno E30, in caso di luoghi aperti al pubblico;
• devono essere presenti un numero adeguato di estintori, posizionati in modo tale che il percorso massimo per raggiungere l’estintore più vicino non sia superiore a 30 metri da ciascun punto dell’autorimessa;
• in caso di presenza di vie di esodo unidirezionali, la lunghezza massima consentita è pari a 30 metri; la larghezza delle vie di esodo orizzontali invece deve essere pari ad almeno 0,8 metri; mentre per quelle verticali la larghezza deve essere non inferiore a0,9 metri.
• le aperture per lo smaltimento di fumi e calore devono avere una superficie utile non inferiore a 1/40 della superficie lorda dell’autorimessa e devono aprirsi su spazio a cielo libero.

Il dpr151/2011, per quanto riguarda le autorimesse condominiali, individuate al punto 75 dell’elenco, ha suddiviso le autorimesse in tre livelli di pericolosità, in base alla superficie lorda utilizzata:

Autorimesse di I° livello – 75.1.A – Attività a basso rischio, quando la superficie dell’autorimessa risulta compresa tra i 300e 1.000metri quadri. In questo livello l’autorizzazione all’esercizio è diretta e si ottiene presentando la Scia con le asseverazioni e le certificazioni previste, dopo aver realizzato tutte le opere necessarie, per il rispetto delle norme in materia.

Autorimesse di II° livello – 75.2.B – Attività a medio rischio. Si tratta delle autorimesse con superficie compresa tra i 1.000e i 5.000metri quadri per le quali è necessario presentare un progetto che dovrà ottenere il parere di conformità da parte dei Vigili del Fuoco. Parere che in alcuni casi viene dato con delle prescrizioni. Eseguiti i lavori previsti dal progetto e prima di aprire l’autorimessa si dovrà sempre presentare la Scia, con l’asseverazione e le certificazioni previste.

Autorimesse di III° livello – 75.3.C – Attività ad elevato rischio. Parliamo di autorimesse molto grandi, con superficie tra i5.000e i 10.000metri quadri. La valutazione di conformità del progetto ai criteri di sicurezza antincendio verrà rilasciato entro 60 giorni, ed in questo caso, ultimati i lavori e seguita la procedura, il Cpi Sarà rilasciato su richiesta, a seguito del verbale della visita tecnica di controllo con sopralluogo (entro 60 giorni dalla fine lavori).

Come per le altre attività soggette al controllo antincendio, anche per le autorimesse il Cpi ha la necessità di essere rinnovato ogni cinque anni, a carico del responsabile dell’attività, il quale dovrà certificare che non ci sono state variazioni rispetto alle condizioni per le quali era stato precedentemente rilasciato.

Occorre sempre tenere presente in materia di sicurezza che nell’autorimessa è vietato:

1. a) usare fiamme libere;
2. b) depositare sostanze infiammabili o combustibili;
3. c) eseguire riparazioni o prove di motori;
4. d) parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti.
5. e) all’interno dell’autorimessa, inoltre, è proibito fumare.

Mezzi di estinzione portatili sono previsti per le autorimesse del I° livello 75.1.A,gli estintori devono essere disposti presso gli ingressi o comunque in posizione ben visibile e di facile accesso. Per le autorimesse del II° e III° livello 75.2.B e 75.3.C sarà necessario realizzare impianti idrici antincendio. I pavimenti devono essere realizzati con materiali impermeabili e devono presentare pendenza sufficiente per il convogliamento in collettori delle acque e la loro raccolta in un dispositivo per la separazione di liquidi infiammabili dalle acque residue.

di Andrea Magazzù, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problemi

Il Condominio assolve alla funzione di sostituto di impostazione e, come tale, è tenuto al pagamento delle imposte sui redditi in funzione di altri soggetti con l'obbligo di rivalsa. Dall' 1 gennaio del 2007 è diventato sostituto di impostazione anche per gli appalti condominiali

Il sostituto di imposta è  colui il quale è tenuto al pagamento delle imposte sui redditi anche a titolo di acconto in luogo di altri soggetti con l'obbligo di rivalsa . Tale soggetto è tenuto altresì a rilasciare ai percipienti la relativa certificazione nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta modello 770 semplificato. Parliamo di alcuni casi specifici, vediamo quali:

• redditi di lavoro dipendenti;
• redditi di lavoro autonomo (come il reddito guadagnato dall'amministratore di condominio o di altri professionisti, quali geometri dottori commercialisti, ingegneri ecc.);
• redditi di prestazioni relativi ai contratti di appalto opere o servizi (si pensi alle prestazioni eseguite per interventi di manutenzione degli ascensoristi, elettricisti, giardinieri ecc.).​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

Va precisato che  il soggetto sostituto d'imposta non è l'amministratore di condominio  ma il condominio stesso. Nello specifico, con la riforma del condominio e con la nuova versione dell'art. 1130 del codice civile l'amministratore è tenuto a svolgere gli adempimenti fiscali mensili correlati alle funzioni di sostituto d'imposta. Ossia deve,  verificare per mese  le fatture dei fornitori emesse con ritenuta d'acconto e deve ottenere tutte queste ultime all'erario modello F24 nei tempi stabilità dalla legge (entro il 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute sono state operate).​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

L'aliquota per il calcolo delle ritenute d'acconto applicato dal condominio come sostituto d'imposta, è pari al 4% per contratti di appalto, o di servizi, effettuato nell'esercizio delle imprese. L'aliquota del 20%,  invece, è applicata per i pagamenti che lavorano ad attività svolte per il condominio da lavoratori autonomi come geometri, avvocati, commercialisti, compenso dell'amministratore stesso ecc.

Il condominio, sempre per la sua veste di sostituto di impostazione, entro il 31 marzo dell'anno successivo, utilizza la certificazione unica per attestare i redditi corrisposti ai dipendenti, ai liberi professionisti, ai collaboratori occasionali e altri lavoratori autonomi che siano imprese individuali o società.

Infine, con l'elaborazione della dichiarazione dei sostituti di imposta (modello770) entro il 31 ottobre dell'anno successivo , il condominio è chiamato dall'amministrazione finanziaria a dichiarare le ritenute operate e la data dei relativi versamenti effettuati nell'anno di imposta.

di Francesca Bonanata, commercialista per il Magazine Condominio Zero Problemi