La scelta di un amministratore di condominio, in base all'attuale normativa vigente e alle competenze necessarie per adempiere all'enormità di adempimenti che devono essere effettuati, è un qualcosa di molto delicato e che va attuando specifici criteri. Infatti non è più possibile e conveniente per una compagine condominiale effettuare la scelta di un nuovo amministratore solo sulla base del compenso richiesto o sulla base di una sponsorizzazione di questo o quel condomino. Fare una scelta sulla base di questi due presupposti è controproducente per il Condominio e tanto vale tenersi l'amministratore attuale.

E 'indispensabile che per la scelta di un amministratore nuovo un condominio attento alle proprie esigenze e che mira ad ottenere un miglioramento generale valuti alcuni criteri e cerchi un candidato amministratore che risponda a precisi requisiti. Qui di seguito si possono sintetizzare i requisiti al quale un candidato amministratore deve rientrare:

1. Verificare che il candidato abbia i requisiti per esercitare la professione :

- disponga di licenza media superiore;

- Abbia ha effettuato un corso di Formazione di base presso un soggetto formativo abilitato;

- abbia effettuato gli aggiornamenti annuali di 15 ore presso un soggetto formativo abilitato;

- non abbia subito alcuna condanna penale;

2. Sia in possesso di un'adeguata polizza professionale per la responsabilità civile con primaria compagnia di assicurazione, una garanzia di un'eventuale danni cagionati al condominio nello svolgimento del mandato;

3. Sia inscritto a un associazione di categoria , preferibilmente a carattere nazionale. L'associazione è importante per gli aggiornamenti annuali che l'amministratore è tenuto per legge ad effettuare; associazione che rilascia la certificazione. Attualmente in Italia ne sono almeno 60 e continuano a crescere ogni giorno con dubbi criteri di formazione. Da qui la necessità che il candidato si aggiorni in una livello nazione e che faccia formazione da diversi anni; Se si restringe questo campo le associazioni che rispondono ai requisiti si riducono a non più 4 o 5. Questo dovrebbe far riflettere i condomini.

4. Abbia uno studio strutturatoin modo adeguato per far fronte alla complessità e molteplicità delle problematiche giornaliere che possono essere affrontate in campo amministrativo, tecnico, legale e fiscale. Oggi è impensabile che l'Amministratore sia un soggetto che sappia di tutto e tutti, come ancora alcuni condomini pretendono. Uno studio strutturato deve avere nel suo interno alcune figure essenziali quali l'avvocato (non uno qualsiasi, ma deve essere esperto in diritto condominiale e vi assicuro che sono pochi quelli che possono affermarlo), il commercialista, il geometra, l'ingegnere. Non è più possibile rivolgersi a persone improvvisate, senza alcuna esperienza nel settore o minimi e neanche ai cosiddetti dopolavoristi (che svolgono un altro lavoro e per arrotondare, visto che nel loro lavoro principale non riescono ad affermarsi fanno anche l ' amministratore, con le conseguenze che fanno male entrambi i lavori). Questi cd "DOPOLAVORISTI" non avendo competenze specifiche nella migliore delle ipotesi causano danni economici al condominio. Uno studio strutturato garantisce il rispetto delle scadenze, la tempestività nella soluzione delle problematiche e la necessaria reperibilità.

5. Metta a disposizione del condominio un sito web dove è stato pubblicato con regolarità, ad uso esclusivo dei condomini, tutta la documentazione contabile fondamentale (Contratti con i fornitori, certificazioni del condominio, verbali assembleari, regolamento condominiale, bilanci e ripartizioni spese, estratti conti dei c / c condominiali, fatture con i relativi bonifici, ecc.). Oggi la trasparenza nella gestione condominiale è essenziale.

6. Obbligo di esporre una targa contenente gli estremi dell'amministratore con i recapiti telefonici e indirizzo in un luogo visibile a tutti (preferibilmente il portone), in modo da essere facilmente reperibile;

7. Apertura ed utilizzo di un c / c bancario o postale intestato al condominio sul quale devono transitare tutte le operazioni condominiali per essere facilmente rintracciabili;

8. Descriva con precisione come gestisce le morosità ; nota dolente di ogni condominio. L'amministratore che la gestisca in modo non adeguato mette l'intero condomini in difficoltà.

9. L' offerta presentata deve essere redatta in modo dettagliato sia nella parte di fissa, sia nella parte variabile. La maggior parte dei problemi nascono dal compenso extra che molti non indicano in modo chiaro e dettagliato (alcuni non lo indicano per nulla) e che poi vengono, spesso, occultati in altre voci di spesa del rendiconto per essere poco visibili. I compensi extra, ai quali nessun amministratore rinuncia, constano in: compensi per lavori straordinari, rimborsi di vacazione, di spese telefoniche, spese amministrative, spese per copie e cancelleria, spese per pagamento F24, spese per solleciti di pagamento, per contabilità separata tra proprietario e inquilino o tra comproprietari, spese di partecipazione a mediazioni, spese per predisposizione pratiche per il recupero del credito affidato ai legali, ecc.

10. L'immobile da gestire deve essere visionato per predisporre un preventivo adeguato e per valutare quali sono le difficoltà che si può affrontare; un candidato che non trova il tempo per visionare l'immobile da amministrare difficilmente troverà il tempo per gestirlo in modo adeguato.

11. Verific are l'esperienza del candidato e conoscere quali sono i condomini da lui amministrati.

Solo attraverso l'esame e la comparazione di tutti i criteri sopra riportati è possibile scegliere un amministratore adeguato alle vostre esigenze tra i diversi preventivi pervenuti. La scelta di un amministratore, come spesso avviene, solo sulla base del prezzo (generalmente il più basso) o del fatto che sia stato presentato da un altro condomino (che nella maggior parte dei casi non conosce neanche personalmente, ma che è stato sponsorizzato ca una terza persona) è il peggior errore che si commette frequentemente. La scelta dell'amministratore con criteri, diciamo, superficiali o peggio esclusivamente economici comporta rischi gravissimi per la compagine condominiale. La gestione di una vostra proprietà deve essere affidata con cura e attenzione. Si deve tener conto che la gestione di un condominio, per un amministratore, ha dei costi fissi a prescindere dalla grandezza dell'immobile e variabili in base alle unità immobiliari, e non è pensabile che sia gestito sapendo da subito che ci si debba rimette di tasca propria. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l'amministratore che ha formulato un'offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione maggiore rispetto a quelli che dovrebbero sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l'amministratore che ha formulato un'offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione maggiore rispetto a quelli che dovrebbero sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l'amministratore che ha formulato un'offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione maggiore rispetto a quelli che dovrebbero sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati.

La scelta dell'amministratore presentato e scelto al buio, me lo ha consigliato "Tizio", senza averlo sottoposto ai criteri enunciati può portare addirittura a scenari ancora più gravi per il condominio e per i quali non c'è il tempo di svilupparli.

La scelta dell'amministratore del vostro immobile è una scelta che va fatta con ponderazione ed oculatezza.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi 

In questi giorni, in qualità di amministratore di condominio sto provvedendo, in tutti i condomini da me amministrati, al fine di aiutal contrasto e al contenimento del Covid-19 interventi di sanificazione delle parti comuni.

Purtroppo questo tipo di attività, da parte di alcuni condomini, viene contrastata adducendo a multiple argomentazioni. Cito per semplicità espositiva solo alcuni:

- con quale autorità fa questi interventi senza previa delibera assembleare;

- come in un momento simile di crisi può spendere, senza autorizzazione, i nostri denari; e così via.

Per rispondere a tutti ho predisposto la seguente lettera che invio ai condomini che si stanno preoccupando:

"Gentile Sig.ra …… ..., Egregio Sig. …… ..

il Governo in questo periodo di pandemia non si è preoccupato di legiferare espressamente in materia di Condominio. Questo comporta che da parte nostra è necessario uno sforzo interpretativo ad applicare la normativa, che il Governo ha predisposto per altri ambiti, anche nella vita condominiale, che evidentemente, deve andare avanti in maniera regolamentata ed efficiente.

Detto questo, in merito alla domanda sulla sanificazione, ribadisco che è il carattere necessario ed urgente che l'Amministratore è tenuto a svolgere. Infatti, il 14 marzo 2020 è stato sottoscritto dalle organizzazioni dei lavoratori e datoriali il "Protocollo condiviso di regolamentazione delle misure per il contrasto e il contenimento della diffusione del virus Covid-19 negli ambienti di lavoro" con l'obiettivo di assicurare la salute dei lavoratori negli ambienti di lavoro e le necessarie condizioni di sicurezza in tutti i luoghi di lavoro, nel rispetto delle indicazioni formulate, su suggerimento del comitato tecnico-scientifico, dal Ministero della Salute.Il Protocollo di cui sopra fissa le regole per consentire la prosecuzione delle attività produttive, la quale può avvenire solo in presenza di condizioni che assicurino alle persone che sono adeguate livelli di protezione, ma è pur vero che lo stesso detto dei criteri di prevenzione generali, universalmente applicabili. In tal senso, stante l'impossibilità per l'amministratore di convocare l'assemblea condominiale, deve provvedere a sanificare gli spazi comuni, anche in forza dell'art. 1130 comma 2 del codice civile e nell'art. 1135 comma 2 del codice civile. Gli spazi comuni, infatti, sono esposti alla possibile diffusione del contagio (soprattutto ascensori, pulsantiere, vani di dimensioni ridotte). La sanificazione degli spazi comuni, dunque, assume in ogni caso i connotati di attività necessaria e urgente,La sanificazione deve essere svolta secondo le modalità specificate nella circolare del Ministero della Salute del 22/02/2020 n.5443 che prevede che in stanze, uffici pubblici, mezzi di trasporto, scuole e altri ambienti non sanitari bisogna prima lavare con acqua e detergenti comuni e poi si consiglia l'utilizzo di ipoclorito di sodio 0,1% dopo la pulizia; per le superfici che possono essere danneggiate dall'ipoclorito di sodio, bisogna utilizzare l'etanolo al 70% dopo la pulizia con un detergente neutro; durante le operazioni di pulizia con prodotti chimici bisogna assicurare la ventilazione degli ambienti; il personale che svolge queste operazioni di pulizia deve indossare i DPI. "

Spero a questo punto che ci sia maggiore collaborazione da parte di tutti i Condomini, sia quelli da me amministrati che di quelli amministrati da altri colleghi che in modo diligente si stanno applicando per aiutare al contrasto e al contenimento del Covid-19 che ci sta cambiando , in modo così brutale, il nostro abituale stile di vita.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

Per rispondere in modo esaustivo ad una domanda del genere necessiterebbe almeno 3/4 ore di tempo e potrebbe diventare noiosa la lettura.

Mi limiterò pertanto ad indicare solo i principali elementi che possono essere utilizzati, da un condomino virtuoso, come indicatori per valutare se l'amministratore del suo condominio opera in modo corretto o meno. Poi starà alla persona interessata valutare se è il caso di continuare con questo amministratore o rivolgersi ad un altro che fornisca maggiore garanzia.

in via preliminare ricordo quali sono I principali compiti e doveri di un amministratore di condominio; questi sono dettati dagli art. 1129 e 1130 del cod. civ. e possono essere riassunti per brevità nei seguenti punti:

- Convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del Rendiconto di spesa relativo all'anno precedente e per l'approvazione del Preventivo di spesa per l'anno corrente .;

- Aprire un c / c bancario o postale per la gestione di quel determinato condominio e far transitare tutte le somme, sia in entrata (versamenti di rate condominiali) sia in uscita (pagamento delle utenze, dei fornitori, degli oneri fiscali, ecc.) ;

- Dare esecuzione alle delibere assembleari ;

- Far rispettare il regolamento di condominio;

-Gestire le manutenzioni ordinarie e straordinarie di tutte le parti comuni;

- Adempiere agli abbonamenti fiscali;

-Tenere ed aggiornare il Registro dell'Anagrafe Condominiale;

- Custodire e gestire tutta la documentazione condominiale , documentazione che è di proprietà del condominio e che deve essere riconsegnata nella totalità alla fine dell'incarico;

- Gestire con efficienza ed efficacia la dolorosa problematica relativa al Recupero forzoso delle quote condominiali dovute dai condomini al Condominio.

IL principale campanello di allarme è senza alcun dubbio la tempistica con la quale viene convocata l'assemblea annuale , assemblea nella quale l'amministratore attraverso la presentazione del Rendiconto di Spesa e degli allegati relativo all'anno precedente presenta i vari conti delle singole spese che ha sostenuto durante la sua gestione; il Rendiconto è essenziale per valutare il suo operato, ma ancora più essenziale è la Situazione Patrimoniale. Documento, che esaminiamo qui in estrema sintesi, che serve per raccordare i vari anni della gestione condominiale e dove si riportano i Crediti del condominio, i Debiti, la giacenza sul C / C condominiale, i Fondi del condominio, il TFR del portiere, ecc . Se manca questo documento di solito, non sempre, l'amministratore nasconde qualcosa. E 'da richiedere immediatamente e va valutato. La normativa applicabile che il Rendiconto di spesa deve esserepresentato obbligatoriamente entro 180 giorni dalla scadenza dell'anno dell'esercizio. (se l'anno coincide con l'anno solare va presentato entro il 30 giugno, se l'anno termina il 31 marzo va presentato entro il 30 settembre, e così via). La mancata presentazione nei termini comporta la decadenza dell'amministratore dall'incarico, non è automatica ma va fatta valere nelle sedi competenti.

Verificare sempre quali sono le motivazioni che portano un amministratore ad un eventuale ritardo, se sono dovute a fatti oggetti, non rappresentano certamente un valido motivo che per pensare che l'amministratore stia operando in modo inadeguato. Se, come a volte capita, che i ritardi sono sensibili e ripetitivi è necessario richiedere immediatamente un'assemblea e valutare attentamente se è il caso di continuare con questo amministratore.

Un secondo campanello di allarme è sicuramente il C / C bancario o postale Condominiale. Se si hanno dubbi sulla corretta gestione di un amministratore necessario immediatamente copia degli estratti conti bancari; da questi si capisce subito vengono gestiti i vostri denari.

Un terzo elemento è non consentire all'amministratore di presentare preventivi di spesa di lavori in via esclusiva; a parte la piccola manutenzione ordinaria che è necessario per che sia gestita direttamente dall'amministratore, l'amministratore per gli appalti non ordinari è tenuto a far predisporre un capitolato e un computo metrico, fornirlo ai condomini e sulla base di questo reperire preventivi da approvare in assemblea.

Un quarto elemento è quando, nonostante le vostre richieste, l'amministratore non fornisca la documentazione richiesta (di qualsiasi natura, sia contabile che amministrativa); Un buon amministratore deve sempre mettere a disposizione la documentazione condominiale. Per la scelta di un nuovo amministratore si deve preferire uno di quelli, e sono tanti, che mettono a disposizione in linea i documenti; in questo modo la trasparenza è massima e non c'è neanche il fastidio di richiederla. Questo è il principale indicatore della professionalità del vostro amministratore, insieme alla tempistica con la quale convoca l'assemblea annuale.

Un quinto elemento è rappresentato dagli adempimenti fiscali; nessun condomino ne fa mai richiesta, ma questi sono essenziali per verificare se l'amministratore opera in modo corretto e rispetti i termini di legge. Di una cattiva gestione degli adempimenti fiscali il condominio se ne accorge dopo diversi anni, magari quando quel determinato amministratore non è più in carica e diventa quasi impossibile ottenere il risarcimento per i danni da questo provocato.

Un sesto elemento, ma non per questo meno importante, è la gestione dei morosi. Verificare che l'amministratore abbia eseguito i passi necessari, almeno sui morosi cd "cronici", per il recupero delle somme non versate al condominio. Se i crediti non vengono recuperati in tempi celeri si manifesteranno problemi seri per la compagine condominiale.

Ognuno dei punti trattati può essere trattato in modo molto più incisivo, ma non è quello che ci eravamo prefissati oggi.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi 

Gentile Condomino per poter rispondere alla Sua domanda per prima cosa Lei si deve porre la seguente domanda:

Che genere di amministratore voglio per il mio Condominio?

Solo in base alla risposta che si da può decidere quale sia la tipologia di amministratore che è preferibile per il Suo condominio.

C'è da fare una piccola premessa; in via preliminare, oggi la figura dell'amministratore è molto complessa ed è totalmente diversa da quella che conoscevamo fino a qualche anno fa e che ha dato tanto parlare in modo non sempre positivo; che ha portato a tanti luoghi comuni. Oggi l'amministratore di condominio è un professionista che ha centinaia di responsabilità e di adempimenti e che sono in continua evoluzione. Non tutti sono in grado di fare l'amministratore in modo adeguato. Non si ci può più improvvisare, un amministratore per fare il lavoro a cui è chiamato deve continuamente aggiornarsi.

Un amministratore non adeguato al suo compito procura danni economici e patrimoniali non indifferenti e dei quali non si ha conoscenza sempre immediata, ma molti vengono fuori a distanza di anni.

Detto questo, essendo nel settore dal 1996 posso evidenziare quali sono le categorie di amministratori condominiali che attualmente sono sul mercato, e che possono riassumere essenzialmente in 6 categorie:

1. l'amministratore vecchia maniera, del tipo che esisteva negli anni 80/90; tale amministratore, che purtroppo ancora oggi troviamo, è il condomino, generalmente un pensionato o un impiegato del settore pubblico, che si arrangia a fare i conti e che si presta anche a fare l'amministratore del palazzo in cui abita; poi ci prende gusto, si fa un corsetto on line per amministratore al costo di pochi euro, e tramite qualche conoscenza amministra anche altri 5/6 condomini. Lo fa come secondo lavoro per arrotondare lo stipendio. Sa poco di contabilità, meno di normative e con pochissime competenze fiscali. Però fa tutto lui, cambia persino la lampadina fulminata, ma trascura tutto il resto, in quanto non ha il tempo e non può investire denaro per la formazione e l'aggiornamento costante necessario per ottemperare ai continui adempimenti da fare in nome e per conto del condominio.

2. L'amministratore dopolavorista in senso stretto; questo tipo di amministratore è un altro professionista di un altro settore che nella professione principale, scelga Lei quale non mi va di polemizzare, è poco presentato e non ha un numero sufficiente di clienti per mantenere il proprio ufficio. Uno si chiede se questo professionista è veramente valido si deve concentrare un migliore il proprio lavoro per farlo rendere in modo adeguato e non farne anche un altro. In caso contrario significa che nel proprio lavoro non è poi tanto valido e per far quadrare i conti ha bisogno di arrotondare altrove? E, se non riesce bene nel proprio lavoro come può riuscire bene in uno complesso, che conosce appena, come quello dell'amministratore di condominio? Ba! eppure molti condomini si affidano a questi "professionisti", nostalgici forse della figura dell'Amministratore vecchia maniera. Non le dico le problematiche che vengono fuori quando questi vengono sostituiti con un vero amministratore di condominio. Questo genere di Amministratore è assolutamente da non prendere in considerazione.

3. l'amministratore libero professionista ma che fa tutto da solo. Questa tipologia di amministratore, è molto diffusa, amministra in genere da 6 a 15 condominio di media grandezza. E 'un amministratore che non ha una vera e propria struttura, non ha nessun collaboratore e fa come l'amministratore vecchia maniera tutto lui; dall'emissione della rata condominiale, alla consegna della posta, alle riscossioni, va alle poste per spedire le raccomandate e così via. A differenza dell'amministratore vecchia maniera cerca di aggiornarsi ma con i limiti finanziari di cui dispone. Anche in questo caso tutto dipende da lui, non si può ammalare, non può assentarsi per nessun motivo altrimenti crolla tutto e tutto si ripercuote sui condomini. Anche questa è una figura di amministratore che reputo poco adeguate alle attuali esigenze del Condominio e che non avrà molto futuro.

4. l'amministratore libero professionista che è strutturato ma che concentra tutto il lavoro su di se.Questa tipologia di amministratore gestiste generalmente tra i 16 ei 35/40 condomini. Di solito ha una segretaria e un altro collaboratore, al massimo due. Si aggiorna costantemente ed ha tutte le competenze necessarie, investe anche un po nello studio. Avendo del personale deve correre a mille in continuazione per far quadrare i conti di studio, non può rallentare per nessun motivo. La sua presenza in ufficio è essenziale per il corretto funzionamento della struttura, il giorno che lui manca, però, come negli altri due casi esaminati prima l'ufficio rallenta e poi si blocca in quanto non c'è il formato personale per compiere quegli adempimenti urgenti di vario genere che fa in via esclusiva l'amministratore. E quindi, nella sostanza,

5. L'amministratore di condominio titolare di una SRL ; il cui amministratore, che non è più un libero professionista, gestisce il proprio ufficio come una vera e propria azienda. Questa tipologia di amministratore amministra non meno di 40/45 condomini fino a 100/200 dipende da come è strutturato. Generalmente dispone di da un minimo di 4/5 collaboratori fino a 9/10, ma in alcuni casi anche molti di più. Dove pur essendoci l'amministratore, ognuno dei collaboratori ha un ruolo preciso, con compiti precisi. L'ufficio in questo caso, gestito come una piccola azienda, ha però formato il personale in modo adeguato e che all'occorrenza può svolgere anche i ruoli che abitualmente svolgono altri. 

Se ad es. l'amministratore ha un impedimento di qualsiasi genere, c'è subito un alto dello studio che lo passa sostituire, così come per qualsiasi altro ruolo rivestito dai componenti dello studio. Generalmente un'ufficio del genere ha già al proprio interno altre figure professionali fondamentali ed essenziali per la corretta gestione di un condominio quali il geometra, da mandare a verificare i danni che si manifestano nei condomini amministrati, seguire i sinistri e via dicendo; ci può essere un ingegnere, per affrontare problematiche tecniche più complesse; ci sarà senz'altro un legale specializzato in diritto condominiale per affrontare immediatamente le problematiche legali che ogni giorno investono un ufficio del genere. In sostanzaun ufficio strutturato in questo modo è maggiormente adeguato per rispondere alle esigenze attuali del condominio. Tale tipo di studio funzionando in modalità semi-automatica, se si presenta un problema particolare, non si blocca nulla ma lo si affronta e lo risolve subito; lascia poco al caso è tutto viene programmato. Si adottano procedure standard per ogni tipologia di problemi che si possono verificare. Questo tipo di amministrazione è quella preferibile per quasi tutte le tipologie di condomini.

6. L'amministratore fornito da un grande gruppo immobiliare . Questo tipo di amministratore, ancora poco presente sul mercato, costituirà nel prossimo futuro l'elemento dominate. I grandi gruppi immobiliari, ingolositi da questo settore in espansione, si stanno organizzando per scendere in blocco nel settore dell'amministrazione e della gestione degli immobili. Attualmente sono sconsigliabili, in futuro vedremo. Ma in ogni caso anche le altre tipologie di amministratori si è sempre più aggiornato al mercato immobiliare che è in continua evoluzione per problemi di fronte ai e non esserne schiacciati.

Nella speranza che la mia breve esposizione Le abbia dato gli strumenti necessari affinchè Lei possa fare la scelta migliore e lungimirante per il condominio in cui abita, la saluto.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

Una delle noti dolenti in ogni condominio è rappresenta dalle manutenzioni che ogni anno vengono rendicontate nel Bilancio Consuntivo di ogni amministratore; le quali sono quasi sempre oggetto di discussione e spesso di tensioni all'interno della compagine condominiale. Questo perché non tutti comprendono la necessità che è fondamentale che tutti gli elementi di un fabbricato condominiale vengano tenuti in un perfetto stato manutentivo per garantire la conservazione del valore patrimoniale dell'immobile e la sicurezza delle persone.

La MANUTENZIONE è per definizione "la combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali durante la vita di un'entità, volte a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta" (Norma UNI EN13306/2018).

Come sappiamo un fabbricato è costituito da diverse parti: a. Strutture portanti (fondazioni, pilasti, travi, solai, murature portanti); b. parti edili (facciate, coperture, murature interne, ecc.); c. Impianti (elettrici, riscaldamento, ascensore, ecc.). oggi ci limitiamo a parlare di classificare le tipologie di manutenzioni.

Le manutenzioni di un fabbricato possono essere di diverso tipo:

1. Manutenzioni su guasto, sono quelle eseguite a seguito di una segnalazione di un guasto e volte a ripristinare la situazione precedente, quindi si interviene ex post;

2. Manutenzioni cicliche, è una manutenzione preventiva effettuata ad interventi prefissati o in intervalli di tempo, in genere viene eseguita per tutte le attiv;ità soggette ad una normativa che stabilisce la periodicità di controllo e/o la verifica, gli esempi più frequenti sono gli impianti ascensore, la centrale termica centralizzata, gli impianti anti incendio, ecc.;

3. Manutenzioni ordinarie, consistono negli interventi manutentivi effettuati nel corso della vita di un fabbricato atti a mantenere o ripristinare l'efficienza di tutto o di una parte di esso e di contenere il normale degrado d'uso. Vengono, di solito effettuate a valle del guasto al fine di ripristinarne la funzionalità, l'esempio più attinente è il rifacimento delle facciate, delle scale, ecc.,

4. Manutenzioni straordinarie, si riferiscono a quegli interventi non ricorrenti e di costo elevato rispetto ai costi manutentivi ordinari, interventi che possono allungare la vita di un determinato bene, esempio se nel rifacimento delle facciate effettuiamo anche il cappotto termico che consiste nell'applicare dei pannelli coibendanti esterni o, altro es., sostituire la normale caldaia in centrale termica con un altra di maggiore efficienza (es. a Condensazione);

5. Manutenzioni di adeguamento a normative, rappresentano quel complesso di azioni eseguite su un edificio al fine di portare o riportare un edificio o una parte di esso ad un livello di prestazioni funzionali conformi a norme cogenti, es. adeguamento degli impianti elettrici alle normative vigenti, adeguamento degli ascensori, delle centrali termiche, delle autorimesse, ecc.;

Battista Praino (Amministratore condominiale associato UNAI dal 1996)