Doveri e obblighi del condominio riguardo alle ferie dei portieri. A violare le norme si rischia parecchio. Occhio alle date però, le ferie a Natale o in estate hanno limiti precisi.

Ogni anno entro il 30 giugno devono essere fruite le ferie residue. Nel caso del 2021 parliamo delle ferie maturate nel 2019, pertanto i datori di lavoro sono chiamati a verificare la corretta fruizione delle ferie non godute.

In base al dlgs n. 66 del 2003,se il dipendente non esaurisce le ferie obbligatorie maturate nel 2019 entro il 30 giugno 2021, viene prevista una sanzione per la mancata fruizione delle ferie entro i termini previsti dalla norma, la sanzione è calcolata secondo questa casistica:

1. da € 100,00 a € 600,00 per ciascun lavoratore in violazione;
2. da € 400,00 a € 1500,00 se la violazione si è verificata per almeno due anni e per più di cinque dipendenti;
3. da € 800,00 a €4500,00 se la violazione si è verificata per almeno quattro anni e per più di 10 dipendenti.

A livello economico, dovranno essere anche calcolati i contributi Inps dovuti sulle ferie maturate e non godute entro la scadenza. Le somme dovranno essere versate con modello F24 insieme ai contributi derivanti dalle retribuzioni dei dipendenti relative al mese successivo a quello in cui è riferito il termine, precisamente il mese di luglio 2021. I contributi dovranno essere denunciati all’Inps con l’invio periodico del “modello Uniemens”, successivamente nel mese di effettiva fruizione, il datore di lavoro non dovrà versare ulteriori contributi in quanto già pagati precedentemente

E’ importante ricordare che le ferie sono un diritto irrinunciabile e non è possibile monetizzare la parte residua di ferie non godute, il legislatore ha ulteriormente consolidato il principio di irrinunciabilità del diritto al godimento delle ferie con il dlgs n.213/2004 al fine di garantire e tutelare il recupero psicofisico e il corretto equilibrio tra vita privata e attività lavorativa.

Il decreto prevede dei vincoli fondamentali, quali, l’obbligo di far godere due settimane consecutive di ferie entro l’anno solare di maturazione e l’obbligo di concedere le ulteriori due settimane entro i 18 mesi successivi al termine dell’anno di maturazione, i Ccnl possono prevedere condizioni di maggior favore.

La maturazione delle ferie rimane in vigore anche:

• nei periodi di assenza per infortunio o malattia;
• nei periodi di astensione obbligatoria per maternità;
• nei periodi di assenza per funzioni presso seggi elettorali;
• nei periodi di riduzione dell’orario di lavoro.

Non sono computabili

• I periodi di astensione di congedi parentali;
• per malattia bambino,
• nei periodi di sospensione totale dell’attività lavorativa per Cig;
• per periodi di aspettativa concessi a lavoratori per ricoprire cariche sindacali, e funzioni pubbliche elettive.

Il periodo contrattuale di ferie annuale è stabilito in 26 giorni lavorativi, sono escluse le domeniche e le festività nazionali, infrasettimanali, e il santo patrono della città.

Nel Ccnl “Portieri e Custodi di Immobili”, i dipendenti hanno diritto ogni anno a 26 giorni di ferie, escludendo le domeniche, le festività nazionali e infrasettimanali e quelle del santo patrono, naturalmente la retribuzione a cui il portiere avrà diritto sarà pari a quella che normalmente percepisce nei mesi di lavoro.

• Il portiere può decidere di scegliere metà del periodo di ferie da fruire nell’arco dell’anno, ad esclusione dei periodi che vanno dl 1luglio al 31 agosto, e dal 20 dicembre al 10 gennaio. Questa limitazione è dovuta alla particolare prestazione che il portiere svolge all’interno del condominio in particolar modo nei periodi estivo (come previsto nell’art. 82del Ccnl di settore).La scelta deve essere comunicata all’amministratore almeno tre mesi prima.
• Per l’altra metà di ferie spetta all’amministratore sentita l’assemblea comunicare al portiere il periodo di ferie.

L’amministratore di condominio, sentita l’assemblea, può accordare al portiere in via eccezionale uno o più giorni di ferie a ridosso dei periodi di luglio e agosto, e tra dicembre e gennaio. È inoltre possibile nominare un sostituto, la cui decisione e la scelta spetta all’amministratore che dovrà assumere con regolare contratto subordinato a tempo determinato il sostituto, anche se convivente con il titolare. In caso contrario il Ccnl prevede che venga riconosciuta al sostituto un’indennità sostitutiva dell’alloggio.

Come spiegato in precedenza ribadiamo che le ferie sono un diritto irrinunciabile (art. 36 della Costituzione), pertanto non è possibile monetizzare la parte di ferie non fruita, Tale atteggiamento è reso illegittimo dall’articolo 10 del dlgs 66/2003 (e a livello europeo dalla direttiva 93/104/Ce), dove si vieta che il periodo minimo legale di quattro settimane di ferie possa essere sostituito dalla relativa indennità sostitutiva.

L’indennità è prevista solo in caso di cessazione del rapporto di lavoro spetterà al lavoratore un’indennità pari alla retribuzione globale di fatto dovuta per le giornate di ferie non ancora godute e maturate fino alla data del termine del rapporto di lavoro.

di Marina Parente, consulente del lavoro per il Magazine Condominio Zero Problemi

Le multiproprietà non hanno solo il regolamento di condominio bensì anche un regolamento di multiproprietà che si accetta automaticamente con l’acquisto. Una forma di condominio particolare che ha diversi profili da analizzare.

La multiproprietà è un fenomeno assai diffuso e noto, con il quale una singola unità immobiliare è acquistata da più proprietari, i quali vedono regolato a turno il proprio diritto di godimento.

I singoli acquirenti pur godendo dell’identico diritto di proprietà tra loro, possono godere del bene esclusivamente nel determinato periodo di tempo acquistato (da qui la definizione di “diritto ad eclissi” ossia una proprietà senza termini di durata ma periodica nel suo esercizio), quindi ai (multi)proprietari compete un diritto pieno ed indiscusso ma il cui esercizio è temporalmente limitato al periodo scelto, di solito a settimane.

Possiamo pensare alla classica casa in montagna che viene goduta nei mesi estivi ed invernali, con quote variabili di valore in base ai picchi di stagionalità, che il venditore applica (una settimana della villa al mare varrà più nei mesi estivi che non in quelli autunnali o invernali).

Si tratta di un assetto particolare in quanto la singola unità, a sua volta, è inserita in un complesso dotato di parti comuni, come un residence o una casa vacanze, e generalmente dotato anche di servizi comuni come piscina, campi da tennis, calcio, palestra ecc.

IL REGOLAMENTO DI COMUNIONE

Non trattandosi di proprietà singola, la gestione della singola unità in comproprietà andrà regolamentata mediante apposito regolamento di comunione o di multiproprietà, nel quale si stabiliscono modalità di godimento e gestione, obblighi di inventario e custodia degli arredi, di pulizia finale, divieti di danneggiamento o adibizione a diversa destinazione d’uso, ma anche le modalità di espressione del voto e delle scelte tra i comproprietari.

Accettato il regolamento, l’unità dovrà affrontare delle scelte (si pensi alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’unità o dell’intero stabile),che dovranno essere raccolte e manifestate all’eterno (il condominio dello stabile), generalmente conferendo mandato ad un gestore, spesso individuato nel venditore della multiproprietà, che diventa nei rapporti esterni rappresentante dei multiproprietari.

La complessità degli edifici adibiti a multiproprietà comporta che il singolo titolare di quota, tramite il rappresentante nominato, partecipi della vita e delle spese relative all’unità acquistata ma anche di quelle relative al complesso nel quale è inserita.

Acquistando la quota di multiproprietà si accetta, oltre al citato regolamento di multiproprietà, anche il regolamento di condominio per il complesso edilizio in cui la singola unità è inserita, per la gestione delle parti comuni, dal momento che in presenza di più di otto unità, la nomina di un amministratore diventa obbligatoria.

A CHI SPETTANO LE SPESE COMUNI DI UNA MULTIPROPRIETÀ

E così le spese di gestione condominiale delle parti comuni saranno ordinariamente ripartite tra le varie unità in base alle tabelle millesimali del condominio, ma all’interno della singola unità la quota sarà ulteriormente suddivisa in frazioni di millesimi su base periodica, per poter meglio essere adattate alle diverse carature dei periodi. Il singolo multiproprietario pagherà così la quota spettante al suo immobile in base alla durata e stagionalità del periodo prescelto ed al relativo valore.

Trattandosi di particolare modalità di fruizione della proprietà del bene, sarà necessario visionare prima di accettare i due regolamenti (quello di multiproprietà e quello di condominio), con le relative diverse tabelle di ripartizione delle spese, ed avere bene a mente le possibilità di manifestazione del proprio voto in merito alle scelte comuni (per la singola unità) e condominiali, per le quali porre attenzione a una corretta gestione da parte dell’amministratore.

di Fabrizio Pacileo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Locatari, eredi, proprietari, usufruttuari e persino società di leasing. I soggetti chiamati sono convocabili in assemblea di condominio. Ma hanno tutti davvero diritto di partecipare e votare? Vediamo caso per caso cosa ha stabilito la giurisprudenza.

Chi sono i soggetti che debbono essere convocati in assemblea?

La domanda è tutt'altro che semplice e nemmeno certa in relazione ai soggetti astrattamente convocabili.

La legge 220/2012 sembrerebbe aver modificato, ampliandolo, il novero dei soggetti passivi, cioè dei destinatari dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio. Infatti il ​​sesto comma dell'art. 1136 del codice così civile come modificato dalla legge di riforma, dispone che l'assemblea non possa deliberare “ se non consta che tutti gli  aventi diritto”  siano stati convocati. La stessa formula “ aventi diritto”  è stata ripetuta dal legislatore nel quarto comma dell'art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile laddove dispone che l'amministratore possa fissare più consecutive “ convocando gli  aventi diritto ”.  Quindi è stata eliminata la parola “ condomini” ed è stato sostituito con la più ampia dicitura “ aventi diritto ”. Dobbiamo quindi capire chi sono oggi “gli aventi diritto”. Partiamo dai punti fermi.

Proprietario. Nulla è cambiato per quanto riguarda la necessaria convocazione del condominio intestatario della proprietà dell'unità immobiliare, così come, nell'ipotesi di un bene in comproprietà, nessuno convoca che debbano essereti tutti i condomini comproprietari.

Usufruttuario, usuario e titolare del diritto di abitazione. Permane sempre l'obbligo di convocare l'usufruttuario per le domande di ordinaria amministrazione.

L'art. 1026 del codice civile parifica all'usufruttuario, l'usuario e il titolare del diritto di abitazione, per cui anche a questi soggetti dovrà essere inviato la convocazione quando sono all'ordine del giorno domande attinenti l'ordinaria amministrazione.

Contratto preliminare di compravendita. Il trasferimento del bene immobile avviene con il rogito notarile o con una sentenza del tribunale. Pertanto il contratto preliminare di compravendita, che è soltanto una promessa di vendere e di acquistare, non muta le posizioni giuridiche dei soggetti. Quindi il conferimento della convocazione è sempre il proprietario promittente venditore. A lui va inviata la convocazione.

Eredi. In caso di decesso del condominio l'avviso può essere inviato in modo collettivo e impersonale agli eredi nel domicilio del condomino deceduto, fino ad un anno dalla data della morte. Poi è necessario fare delle indagini e individuare gli eredi. La pronta e fattiva collaborazione degli eredi sarebbe doverosa e logica, ma tutti sappiamo che fin troppo spesso non è così.

Custode giudiziario . Qualora l'immobile sia oggetto di esecuzione immobiliare, il custode dal tribunale nominato dovrebbe osare la pronta comunicazione della propria nomina all'amministratore del condominio. altresì specificare che non saranno ritenute spese bili in prededuzione quelle relative a spese non espressamente autorizzate dal tribunale. La convocazione dovrà essere inviata al custode quale potrà partecipare alle assemblee condominiali personale o a mezzo delega.

Il condominio parziale. La suprema Corte di Cassazione ha avuto più volte modo di chiarire che “  l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza  (si vedano :  Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10 .1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449 ) allorché all'interno del cosiddetto condominio allargato talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 cc – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso ” (così  Cass. 02.12.2001 n. 1959). In forza e come conseguenza logica del principio generale sull'imputazione delle spese condominiali posto dall'art. 1123 del codice civile, terzo comma (esplicazione pratica del condominio parziale) la gestione è di spettanza innanzitutto dell'amministrazione condominiale e poi anche dei condomini che utilizzano in esclusiva il bene. Ebbene, se alcuni condomini non sono tenuti a sostenere alle spese relative a e/o servizi di cui non fruiscono,  è del tutto evidente che  gli stessi condomini non hanno il diritto di partecipare all'assemblea e non hanno il diritto di votare. In questi casi quindi la convocazione dovrà essere inviata soltanto ai condomini interessati. Nulla vieta che l'argomento possa essere tratto in un'assemblea generale alla quale siano stati chiamati tutti i condomini. In tal caso, quando si tratterà l'argomento relativo ad un bene comune solo ad una parte dei condomini, saranno solo questi ultimi a votare.

Conduttore. Per questo argomento invece sono sorti nuovi e più forti contrasti.

Secondo alcuni studiosi la formulazione dei nuovi testi dell'articolo 1136 del codice civile, al sesto comma, e dell'articolo 66 delle relative disposizioni attuative determina l'obbligo per l'amministratore del condominio di convocare in assemblea direttamente anche i conduttori dei proprietari degli immobili siti nel condominio, per quelle materie indicate dall'art. 10 della legge 392/78.

Il ragionamento che essi esprimono è fondato sul fatto che i conduttori hanno il diritto di partecipare all'assemblea, ed anzi, nelle materie menzionate dalla legge,  addirittura hanno il diritto di votare , cosicché essi rientrerebbero a pieno titolo nella categoria degli “aventi diritto” ad essere convocati di cui agli articoli 1136 cc e 66 delle disposizioni attuative.

Esiste poi un secondo orientamento più conservatore, al quale aderisce il sottoscritto.

Lo ritengo tuttora valido perché da una ricca giurisprudenza della Corte di Cassazione che, seppure risalente a prima della riforma, risulta ancora applicabile.

Come già scritto sopra l'articolo 10 della legge 392/1978 dispone che il conduttore abbia il diritto di voto nel luogo del proprietario dell'appartamento per le spese e le modalità di gestione dei servizi di  riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Si tratta di un'ipotesi di raccordo legale del conduttore al localizzatore-condomino ispirato dal principio che, per ciò che attiene al servizio di riscaldamento e di condizionamento d'aria, il conduttore fosse maggiormente interessato.

Ebbene la Corte di Cassazione ha puntualizzato “che quella prevista dall'art. 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392 è ​​un'assemblea condominiale allargata alla partecipazione per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria), dei conduttori, quali su queste, deliberano in luogo dei condomini. Si tratta di un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al localizzatore. Ispirata dal principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui, (art. 9 della legge 392/78), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le sopra indicano disposizioni si conduttori solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio essendo di un'azione diretta nei confronti dei conduttori tant'è che l'art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, (Cass. Civ. 13-1-2008 n. 384). “ L'art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392 , prevede con norma eccezionale, un'ipotesi di alloggio legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condòmini convocate per deliberare sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell'art . 66 att. cc, che disciplina la comunicazione dell'avviso di condòmini, con la conseguenza che  tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore potrebbero farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione .”. (Cas. n. 4802/1992)

Secondo la giurisprudenza sopra richiamata, anche nel caso in cui si deve deliberare “ sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento ”,  non c'è l'obbligo per l'amministratore di convocare in assemblea i conduttori  e secondo la quale i conduttori possono impugnare le delibere assunte in quella materia ,  sia ancora valida.

La più volte menzionata riforma apportata al testo degli articoli 1136 cc e 66 disp. att. cc risulta irrilevante per quanto concerne le conclusioni cui sono pervenute le sentenze di cui sopra, che negano che l'amministratore sia obbligato a convocare in assemblea i conduttori.

Al conduttore è riconosciuto dalla legge solo il diritto di partecipare e di intervenire in assemblea, e in casi di votare, ma  nessuna norma prevede alcuni espressamente il suo diritto di essere convocato nella stessa parte da dell'amministratore .

Tale diritto, con il relativo obbligo, è da rinvenirsi, invece, esclusivamente, nel rapporto locatore-conduttore, con la conseguenza che a doversi preoccupare di avvisare il conduttore di partecipare all'assemblea, come ha più volte stabilito la giurisprudenza, è solo e solo il proprietario-locatore.

Il rapporto locativo – come i giudici hanno avuto cura di precisare, per esempio in materia di pagamento delle spese di amministrazione – è infatti totalmente estraneo alle vicende condominiali.

Questa tesi risulta essere confermata, seppure in modo indiretto, dalla recente sentenza della Corte di Cassazione del 5 gennaio 2018 n. 151, la quale ha statuito che i soggetti legittimati ad impugnare le delibere sono i titolari di diritti reali. Quindi non i conduttori , dei quali quindi è stata ribadita la posizione subalterna al condominio titolare di diritti reali.

Il contratto di locazione. Seppure il soggetto interessato direttamente a partecipare alle assemblee sia l'utilizzatore o il conduttore (è lui che dovrà pagare) ritengo, per quanto detto sopra, che deve essere inviato alla società di leasing, al condomino.

di Ferdinando Della Corte, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Siamo abituati a vedere di cavi che dalle antenne in cima ai palazzi viaggiano lungo le facciate, spesso anche di palazzi appena ristrutturati. Un problema che crea enormi tensioni nel condominio e deprezza gli immobili. Eppure delle soluzioni esistono.

La mia attenzione questa volta è rivolta verso le sommità dei fabbricati dove non si può fare a meno di notare la selva di antenne di cui i tetti sono ricoperti. Facendo maggiore attenzione si possono notare  i fasci di fili che partendo dalle antenne si diramano lungo le  facciate per entrare da finestre e balconi nei rispettivi appartamenti. Possiamo inoltre notare che questi fili riescono a passare ovunque lungo la facciata del fabbricato pur di il loro obiettivo: davanti a finestre che si possono raggiungere solo con difficoltà oppure al centro dei balconi.

Ma l'apice viene raggiunto dopo pochi metri dalla loro partenza, dove  i cavi sono in un numero elevato  e sono obbligati a passare davanti ad un terrazzo ad uso esclusivo del malcapitato di turno che vive al piano attico. Questo condominio acquistando il piano attico e non avendo valutato questo può comportare  avrà pensato di avere una posizione privilegiata  rispetto ad altri condomini, per la visuale, per la mancanza di rumori provenienti dai piani superiori, per il bel terrazzo che si potrà godere, ecc.. Ma non avrà sicuramente valutato  la fatidica presenza dei fili delle antenne che devono necessariamente passare dalla sua proprietà con poche possibilità di poter farle transitare altrove. E giù liti a non finire che vanno dalla semplice discussione alle minacce più o meno velate di taglio dei fili che transitano in modo indiscriminato presso la sua proprietà, impedendo il pieno godimento oltre che deturpandone l'estetica.

Una fattispecie del genere determina innanzitutto un  deprezzamento delle unità immobiliari , una pessima immagine dei condomini che vivono in tale contesto, ma soprattutto contribuiscono ad aumentare la litigiosità tra questi  aumentare lo stress  e il benessere che ognuno di noi dovrebbe nel tornare a casa dopo provare il lavoro.

Vediamo cosa si può e, soprattutto, cosa si deve fare per evitare tutto ciò!

L'obiettivo principale, oltre che estetico e patrimoniale, è quello di cercare di portare l'armonia tra i vari condomini e cercare di far vivere i nostri figli in ambienti non conflittuali.

Le soluzioni esistono e sono diverse , più o meno costose a secondo di quella prescelta. Riassumiamo brevemente le principali che potrebbero essere adottate:

1. La dubbio è senza alcuno quella che l'assemblea condominiale deliberi di  installare un'antenna centralizzata  terrestre e magari anche satellitare per fabbricato in unica soluzione che tutte le antenne modo ottimale eliminare. Per quanto riguarda il passaggio dei fili si dovrebbe  utilizzare il vano scale  previa collocazione di canalizzazione interna alle pareti con punto di accesso negli appartamenti in prossimità della porta di ogni unità abitativa. Soluzione molto costosa  che è soprattutto sostenibile nei casi di lavori condominiali effettuati nel vano scale. In altri casi di difficile realizzazione.
2. Soluzione con minore impatto estetico e costi medi è anche quella in cui l'assemblea deliberi per l'antenna centralizzata condominiale  raccordando i relativi fili  in apposite “tubazioni” dello stesso colore delle pareti delle facciate.
3. Una soluzione di compromesso invece è quella di posizionare le antenne attualmente esistenti  su delle rastrelliere  in modo che si crei un ordine alla loro collocazione indiscriminata e raccordare i relativi fili sempre in canaline dello stesso colore delle pareti delle facciate. In tal modo  l'impatto estetico è minore ei costi sono contenuti.

Quanto detto sin qui non limita però il diritto di tutti coloro che abitano in un condominio di poter installare un'antenna abitata  privata su un tetto  condominiale  o su spazi privati, senza dover chiedere nessuno autorizzazione all'amministratore del condominio, ma a condizione che non si impedisca agli altri  condomini  di utilizzare gli spazi nello stesso modo e soprattutto non si deve alterare la destinazione d'uso di tale bene.

Di Mariolina Servino, art director del Magazine Condominio Zero Problemi