Finalmente dopo tanto parlare il 14 maggio 2020 il Governo con il CD Decreto Rilancio ha introdotto il Superbonus del 110% specificando in cosa consiste e chi sono coloro che ne beneficeranno.

Concepito per dare una scossa all'economia italiana dopo questa terribile esperienza del Covid-19, come prima cosa si evince che è stato emanato per promuovere le misure di sostegno alle rinnovabili e all'efficienza energetica e rendere le nostre case più efficienti; progetto molto ambizioso.

Senza alcun dubbio è un'occasione che non si può perdere per migliori le nostre abitazioni ei condomini, anche se bisogna rilevare che per ottenerlo vanno seguite regole ben precise e che non è per tutti.

Un amministratore di condominio improvvisato e non professionista può facilmente creare ingenti problemi ai compagini condominiali; ne vedremo delle belle! Magari è l'occasione di fare un po 'di pulizia nel settore.

Ma vediamo sinteticamente, nelle parti che investe il Condominio, quali sono le scadenze temporali, come funziona e quali lavori ne entrano a far parte:

1. Si applica alle spese sostenute dai condomini dal 01/07/2020 al 31/12/2021 e tali spese potranno essere spalmate in 5 anni, con quote annuali di pari importo; sono detraibili per la sola abitazione principale con esclusione però delle abitazioni dove si esercitano attività professionale o d'impresa.
2. È applicabile agli interventi di Riqualificazione Energetica e Sismica.
3. Si applica anche per interventi su edifici unifamiliari.

Riqualificazione energetica: con interventi mirati per migliorare l' isolamento termico di un edificio delle superfici opache, sia verticali che orizzontali che interessino superfici maggiori del 25% dello stesso. In pratica il CD Cappotto termico, che già conoscevamo, ma che incideva con una minore detrazione. La detrazione massima per unità immobiliare è in questo caso di € 60.000.

Il decreto specifico che la detrazione si applica anche agli interventi di efficienza energetica previsti all'art. 14 del DL 63/2013 ma solo una condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi ai punti a, be c. del nuovo decreto, questo significa che se un contributo vuole beneficiare del superbonus per la sostituzione, ad esempio degli infissi, il Condominio deve realizzare o il cappotto termico, o mettere una caldaia a condensazione oa pompa di calore; se non lo fa invece del 110% si applicherà il 50% o il 65% in base alle varie tipologie di lavorazioni. Al momento non è molto chiaro e si attendono specifiche.

Si applica quindi agli interventi su parti comuni di un edificio mirati alla sostituzione di impianti di climatizzazione  che possono essere il riscaldamento centralizzato (si può sostituire la caldaia attuale con una di efficienza maggiore, ma almeno di classe energetica "A" e gli interventi per ottenere essere comunicati all'ENEA; si possono installare anche impianti ibridi; la novità è che il superbonus si applica anche per lo smaltimento e la bonifica degli impianti dismessi); all'installazione o sostituzione di Impianti a pompa di calore.  La detrazione massima è di € 30.000 ad unità immobiliare . All'installazione di impianti fotovoltaicie in questo caso la detrazione massima è di € 48.000 ad unità immobiliare; all'installazione Impianti di ricarica dei veicoli .

Sismabonus : Le detrazioni sono aumentate al 110% anche per questi lavori che mirano a migliorare sismica, con estensione però alla classe 3 (oltre che alla classe 1 e 2 alle quali erano rivolte in precedenza), mentre ad oggi sono escluse quelle di classe 4. In questi casi è possibile detrarre anche il 90% della polizza assicurativa eventualmente effettuata per eventi calamitosi.  

Quindi le detrazioni relative al Superbonus del 110% sono applicabili anche agli interventi di ECOBONUS una condizione però che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi previsti ai punti a, bec sopra e che miglioreranno di almeno due classi energetiche l'edificio. Nel caso non sia possibile il miglioramento di 2 classi energetiche dovrà conseguire in ogni caso la classe energetica più alta (APE); come sappiamo l'Attestato di Prestazione Energetica dovrà essere certificata da un tecnico abilitato.

Bisogna però rilevare che salire di due classi energetiche è facile a dirsi, ma nella pratica è di difficile raggiungimento; da un primo esame possiamo dire che solo i fabbricati in pessime condizioni possono aumentare facilmente di due classi energetiche, per gli altri la vedo molto dura se non addirittura impossibile.

Molto importante è che questi superbi possono essere ceduti a terzi soggetti o addirittura scontati in fattura. Così anche i condomini che non se ne farebbero nulla delle detrazioni, in quanto i loro redditi non ne beneficerebbero, ne i benefici immediati e meno restii a deliberare lavori straordinari di importi importanti. Al riguardo si prevede un vero e proprio mercato secondario per la cessione dei crediti.

La detrazione in questo modo può essere ceduta all'impresa che esegue i lavori (ottenendo uno sconto fino al 100% in fattura) oppure a banche o altri operatori finanziari.

Superbonus del 110% attenti alle sanzioni

E 'da precisare che per ottenere il beneficio fiscale previsto con DL Rilancio bisogna attenersi scrupolosamente a quanto previsto dalla norma e non cercare scorciatoie.

Sono previste multe salatissime per i tecnici che effettuano le asseverazioni nel caso risultino non corrispondenti alla realtà.

Le sanzioni previste vanno da un minimo di € 2.000,00 ad un massimo di € 15.000,00 per ognuna delle asseverazioni infedeli rilasciate.

Inoltre, il contributo perderà immediatamente i benefici fiscali.

L'organo che vigilerà sulla veridicità delle informazioni sarà il Ministero dello Sviluppo Economico.

Quindi fate molta attenzione a chi vi rivolgete e soprattutto verificate l'amministratore sia in grado di gestire una situazione così complessa.

I tecnici che rilasciano le attestazioni e le asseverazioni forniscono stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile.

Ma vediamo quali sono i passi preliminari da seguire per accedere alle detrazioni fiscali:

1. Dare incarico ad un tecnico di redigere un capitolato dei lavori;
2. Effettuare la Diagnosi Energetica (nel caso di Ecobonus e APE finale)
3. Effettuare l'Assemblea di condominio per spiegare in dettaglio ai condomini tutti i processi sopra evidenziati;
4. L'Assemblea dovrà scegliere l'impresa in grado di acquistare il credito dal Condominio;
5. O, nel caso l'impresa non fosse interessata effettuare la pratica di cessione del credito a terzi;
6. Asseverazione finale della congruità economica dell'intervento (obbligatoria per legge);
7. Nel caso di Sismabonus, occorre prendere contatti anche con delle compagnie di assicurazione per valutare:

1. La polizza All Risk per i lavori condominiali;
2. La Polizza calamità naturali (obbligatoria per avere diritto alla detrazione del 110%)

Come possiamo notare non sono pochi i dettagli che rischiano di azzoppare sul nascere il tanto pubblicizzato Superbonus 110% e che potrebbero renderlo nella pratica poco incisivo e ridimensionare l'euforia che molti dei miei condomini mi stanno manifestando in questi giorni.

Senza contare poi la parte fondamentale per la realizzazione pratica di tutto questo: la benedetta e onnipresente BUROCRAZIA.

Buona fortuna a tutti noi.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

COVID 19: indicazioni per la prevenzione nelle parti comuni del condominio
“Può essere utile chiarire alcune, perché spesso i termini di pulizia, igienizzazione, sanificazione, disinfezione vengono utilizzati senza distinzione.

• La pulizia consiste nella rimozione di polvere, residui, sporcizia dalle superfici, è realizzata con detergenti e mezzi meccanici e rimuove anche parte di contaminanti patogeni

• La igienizzazione consiste nella pulizia di un fondo con sostanze in grado di rimuovere o ridurre gli agenti patogeni su oggetti e superfici. Le sostanze igienizzanti (es. Ipoclorito di sodio o candeggina) sono attive nei confronti degli agenti patogeni, ma non sono considerati disinfettanti in quanto non autorizzati dal Ministero della Salute come presidi medico chirurgici.

• La disinfezione è il procedimento che con l'utilizzo di sostanze disinfettanti riduce la presenza di agenti patogeni, distruggendone o inattivandone in una quota rilevante ma non assoluta (si parlerebbe in tal caso di sterilizzazione).

• La sanificazione è globalmente necessaria per rendere sano un ambiente, che comprende le fasi di pulizia, igienizzazione e / o disinfezione, e di miglioramento delle condizioni ambientali (microclima: temperatura, umidità e ventilazione).

Il termine sanificazione quindi comprende le attività di pulizia ordinaria con acqua e detergente alla quale segue un trattamento di decontaminazione (igienizzazione e / o disinfezione). La sanificazione può essere necessaria per decontaminare interni ambienti, richiedendo quindi attrezzature specifiche per la diffusione dei principi attivi e competenze professionali, oppure aree o superfici circoscritte, dove gli interventi sono alla portata anche di soggetti non professionali. La sanificazione interviene se abbattendo i microrganismi patogeni nell'immediato, ma la sua efficacia non dura nel tempo. Sono importanti gli interventi di pulizia e igienizzazione frequenti, anche se più circoscritti alle superfici di più frequente contatto. "

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

Amministrando un numero significativo di unità immobiliari nella città di Roma, in questi mesi in cui siamo investiti dalla Pandemia da Covid-19, mi sono pervenute, da parte dei conduttori, decine di richieste di riduzione o di sospensione dei canoni di locazione di alcune delle proprietà condominiali che sono state concesse in locazione (quali ex appartamenti condominiali in uso sino a qualche anno fa ai portieri, locali commerciali su strada di proprietà del condominio, ex locali tecnici dismessi e poi riclassificati dati in locazione come depositi o cantine).

Purtroppo, alla data in cui scrivo, in Governo non ha emesso alcun provvedimento al riguardo. Il conduttore può senza alcun dubbio formulare la richiesta di riduzione o sospensione del canone di locazione ma non potrà ricevere nessuna accettazione da parte dell'Amministratore di condominio.

Infatti, mentre per un contratto di locazione stipulato tra due soggetti privati, il problema è di facile soluzione: basta accordarsi e si riformulano i termini del canone di locazione in poco tempo se c'è la volontà delle parti; in ambito condominiale l'amministratore non ha questo potere, ma deve richiedere l'autorizzazione in un'assemblea regolarmente convocata, che deve deliberare sulla richiesta pervenuta dal locatore. Ed è proprio qui che sorge il problema. Le assemblee, costituendo assembramenti di persone, sono attualmente vietate su disposizione governativa.

Purtroppo questo problema esiste ed è reale, come sappiamo con il blocco di quasi tutte le attività molti non sono in grado di pagare i canoni di locazione. Bisogna agire con buon senso, ma lasciare al conduttore di decidere come comportarsi senza forzature; l'Amministratore come potrà sottoporrà la questione all 'assemblea e questa delibererà in merito alla richiesta pervenuta.

Bisogna in ogni caso tener conto che, in mancanza di disposizioni governative in merito, il locatore poco sensibile potrà adottare tutti gli strumenti in suo potere per ottenere la parte di canone non versata, e in alcuni casi se si manifestassero le condizioni, anche la risoluzione del contratto.

Quindi ogni conduttore, che conosce bene il Suo locatore, valuti con estrema attenzione la problematica in modo da non incorrere, una volta terminata la particolare situazione in cui ci troviamo, in problemi inaspettati.     

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

La categoria degli amministratori di condominio italiani è oggi tra le più eterogenee fra quelli che operano in campo internazione e che si occupano di gestione dei patrimoni immobiliari.

Per svolgere la professione di amministratore e gestire ingenti somme di denaro privato oggi:

• non è prevista l'iscrizione a nessun tipo di albo professionale;
• non è prevista l'iscrizione ad alcuna associazione di categoria come molti erroneamente credono;
• non esiste alcuna soglia di sbarramento di ingresso, ad eccezione di un insignificante corso formativo di 72 ore.

Corso che viene fornito, a pagamento, da una delle numerosissime associazioni di categoria, che continuano a nascere come se fossero funghi al solo scopo di attrarre nuove persone per mantenersi a galla e promettendo agli utenti che questa è la professione del futuro; in cambio delle quote che gli utenti versano i, nella stragrandeut dei casi non in tutti, esiste per fortuna qualche eccezione, corsi generalisti su come amministrare un condominio e privi di valore oggettivo con l'unico scopo di fidelizzare gli utenti e continuare a ricevere denaro; gli stessi poi sono i formatori per le successive 15 ore annuali di aggiornamento obbligatorio, altro business solo per loro.

Quando un Condomino si rivolge al mercato per cercare un amministratore di condominio, quindi, trova di tutto; una marea di persone, che è in continua crescita, che offrono servizi di amministrazione condominiale, la scelta varia tra:

• il baby pensionato che si annoia e si mette a fare l'amministratore;
• il disoccupato, che in attesa di trovare il lavoro adatto, si mette a fare l'amministratore;
• il colletto bianco, che per iscrivere i figli ad alcune attività o solo per far star meglio la propria famiglia, integra lo stipendio provando a fare l'amministratore;
• il professionista di un altro settore, non specifico quali ma è facile individuarli, questa è la categoria più nutrita, che non riesce ad emergere nel suo settore e per mantenere il suo studio cerca di integrare le entrate facendo l'amministratore di condominio; in questo modo magari riesce a trovare un qualche cliente per rifilargli i sevizi che presta come attività principale, e non riesce a fornirli utilizzando la sua nicchia di mercato;
• e così via; esempi di amministratore CD Dopolavoristi ne esistono a bizzeffe;

Poi si trovano, per fortuna, gli amministratori di condominio che svolgono solo quest'attività:

l'amministratore a tempo pieno, che pur svolgendo solo quest'attività in forma individuale, non ha il tempo, i mezzi idonei e forse le capacità per aggiornarsi costantemente ed adeguatamente e si limita al minimo indispensabile; costituito dagli obblighi normativi di effettuare un aggiornamento annuale di 15 ore, fatte presso le associazioni professionali alle quali si appartiene, ma che in cambio ti obbligano a versare la quota associativa; oppure fornite da altri soggetti;

    Questo, pur avendo i requisiti non sempre è in grado di fornire un servizio adeguato alle esigenze attuali che tale incarico comporta; infatti opera da solo, alcune volte con un familiare o al massimo una segretaria part-time; i sevizi sono in ogni caso limitati e / o insufficienti;

• l'amministratore di condominio CD Puro , che svolge la professione in modo professionale (così come fanno in altri settori l'architetto, l'ingegnere, il medico, il commercialista, il commercialista, il dentista, ecc.). Spesso è anche strutturato come una vera e propria impresa e gestisce lo studio in modo imprenditoriale.

L'amministratore CD Puro è il vero amministratore di condominio, quello serio, coscienzioso, che sa ascoltare i condomini e non si presenta in modo arrogante per nascondere i propri limiti, che si aggiorna costantemente, che crede nella formazione continua e di qualità (non quella fornita in modo gratuita da questo o quel formatore in cambio di ascoltare, sempre nelle 15 ore i consigli di centinaia di sponsor che si propongono come fornitori e di lavorare per i condomini da te amministrati, vicino le 15 ore a 8/9 ore di aggiornamento; ma quando mai si è visto che qualcosa di gratis è valida). Questi amministratori sanno che per svolgere in modo ottimale questa bellissima e difficilissima professione devono pagare di tasca loro gli aggiornamenti e scegliere in cosa aggiornarsi in modo costanti e periodico, oltre alle fatidiche 15 ore pubblicitarie obbligatorie. Se manca questo tipo di aggiornamento ogni amministratore è destinato inevitabilmente a commettere errori più o meno gravi che procurano danni ai clienti condomini.

I Condomini sono perfettamente a conoscenza di ognuna della varietà di figure di amministratori sopra evidenziate e del tipo di amministratore che andranno a scegliere, al quale affideranno la gestione del loro patrimonio immobiliare e al quale verseranno ingenti somme.

Questi Condomini sono tutt'altro che distratti, analfabeti o ciechi; anzi, sono persone che si organizzano, ricercano preventivi, fanno comparazioni, molti organizzano anche incontri con i candidati amministratori per carpire il loro livello culturale o il loro carattere. Ma poi quando decidono di scegliere tra i vari preventivi presentati dai candidati dimenticano tutto ei criteri di scelta ritornano ai soliti due:

• o il prezzo;
• o che quel candidato è stato presentato da Tizio o da Caio e quindi è valido a prescindere.

La scelta sul prezzo, misera cosa, nella maggior parte dei casi si basa su pochi elementi:

• il compenso annuale ordinario;
• il costo delle fotocopie, se sono € 100,00 o € 300,00 annuali;
• il costo dell'assemblea straordinaria, se è quotata € 50,00 oppure € 70,00;
• il costo per i lavori straordinari importanti, che si faranno ogni 5/10 anni, se è del 2% o del 3%;

La scelta sulla presentazione, dato soggettivo, è ancora peggio di quella del prezzo e non è neanche il caso di approfondire.

Una comparazione fatta nell'interesse  dei condomini , e non solo del candidato amministratore, deve seguire parametri precisi ed oggettivi, in fondo state affidando i vostri soldi e il vostro patrimonio immobiliare a qualcuno. Non si possono utilizzare il prezzo o criteri soggettivi per una scelta tanto importante. Nei momenti importanti molti si perdono, fanno scelte scellerate delle quali poi si pentono amaramente in futuro.

Ma allora cosa si deve fare? Quali criteri si debbono utilizzare?

Ma è semplice!

I criteri minimi debbono essere:

• Chi è questo candidato?
• Vediamo cosa amministra?
• Ha una polizza assicurativa adeguata?
• Da quanto tempo svolge attività?
• Che tipo di struttura organizzativa ha?
• Che garanzie mi da?
• Mi può fornire ulteriori garanzie tangibili e non solo parole sulle quali posso rifarmi?
• Come può ottimizzare i costi di gestione della mia proprietà;
• Vale il compenso che chiede?
• Ha indicato nell'offerta tutte le voci extra, o nel rendiconto mi ritrovo poi delle sorprese?

Un'analisi di questo tipo non viene quasi mai fatta, neanche in quei condomini i cui proprietari si reputano colti e diversi dagli altri. Poi, però, quando si presenteranno i problemi da affrontare, e questi si presenteranno di sicuro in qualsiasi condominio, di qualsiasi fascia, molti capiranno che il candidato scelto non è proprio una cima, che forse è un improvvisato, che ha poca esperienza, che ………… ..; forse era meglio scegliere l'altro. Questo sarà fuori solo quando i piccoli problemi, ordinari e ricorrenti nella gestione di un condominio, saranno diventati problemi enormi montante non saranno più gestibili.

Ma tutto questo perché?

La risposta è banale. Perché la scelta del candidato è stata fatta in modo sbagliato , è stata fatta per dare l'incarico a quell'amministratore che ci faceva risparmiare ben 3 o 4 euro al mese ad unità immobiliare e che su base annua diventano ben 36/48 euro ad ui Ora, però, si è disposto a pagare di quattrini per risolvere il problema creato da questo o quell'amministratore (spese legali, parti di tecnici, cartelle esattoriali, risarcimenti a terzi, ecc.). This per un solo motivo, la scelta fatta è stata sbagliata, e che in fin dei conti è risultato che quello scelto non era proprio un amministratore, ma era solo un dopolavorista, forse valido nel suo settore, ma nella gestione di un condominio ha lavorato in modo approssimativo e senza la necessaria esperienza. Il fattore esperienza nella gestione di un condominio è spesso sottovalutato, infatti anche se ci lavori da più anni, un dopolavorista non la può mai avere, perché è pur sempre il suo secondo lavoro, il lavoro che lo aiuta a pagare i suoi vizi, le esigenze superflue della sua famiglia; non certo la sua attività principale per il quale deve aggiornarsi costantemente e proficuamente. Se uno ci pensa un minimo alla fine tutto questo era evitabile facilmente.

Ognuno ha l'amministratore che merita!

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi