Posts From maggio, 2021

Magazine Condominio Zero Problemi

Il nuovo metodo di amministrazione condominiale a Roma

Siamo ormai a pochi giorni dall'uscita nelle edicole di Roma del nuovo numero del Magazine trimestrale gratuito Condominio Zero Problemi .

Dopo il successo riscontrato dal primo numero (trimestre marzo/maggio di 60 pagine) il nostro team di 20 professionisti specializzati nel settore condominiale (agenti immobiliari, agronomi, amministratori di condominio, avvocati, architetti, broker assicurativi, commercialisti, consulenti del lavoro, geometri , ingegneri, notai, periti, ecc.) e degli oltre 30 fornitori che operano da oltre 25 anni in ambito condominiale a Roma hanno contribuito all'uscita di questo secondo numero.

Sessantaquattro pagine di puro interesse!

Anche la seconda uscita, come la prima, ha una tiratura cartacea di 20.000 copie . Con la speranza che siano sufficienti a soddisfare la grande richiesta.

Possiamo finalmente asserire, contrariamente a quanto sostenevano i numerosissimi scettici, che l'edizione cartacea del Magazine è stata molto apprezzata, senza però nulla togliere alla stessa edizione online pubblicata che è sfogliabile gratuitamente sulla nostra piattaforma www.condominiozeropensieri.it oltre che scaricabile, sempre gratuitamente dalla piattaforma www.condominiozeroproblemi.it .   

Il successo del primo numero del Magazine Condominio Zero Problemi è dovuto, a detta dei molti che ci hanno contattato, al nuovo approccio di notizie interessanti per i proprietari di unità immobiliari e per chi si appresta ad acquistare un'unità immobiliare in condominio a Roma, ma il tutto resta valido anche per il resto dell'Italia.

Notizie utili, anche, al condomino per la valutazione del proprio amministratore di condominio , soprattutto in una città complessa come Roma, quali:

  1. cosa deve garantire al condominio l'amministratore;
  2. quali sono i doveri improrogabili dell'amministratore di condominio;
  3. quali sono le responsabilità dell'amministratore di condominio;  
  4. chi può amministrare in modo efficiente il condominio;
  5. di quali tipologie di amministratori bisogna diffidare.

Utilizzando queste informazioni si metteranno a nudo le eventuali “marachelle” di molti amministratori improvvisati e si aprirà la strada per sperare in una vita condominiale con zero pensieri .

La nuova uscita del Magazine per il trimestre giugno/agosto è per il 03 giugno 2021 .

Prenota subito la tua copia gratuita presso il tuo edicolante di fiducia!

Battista Praino, amministratore condominiale

 

L' AGIBILITA' DEGLI IMMOBILI

Nella compravendita di un immobile l'agibilità dello stesso può essere decisiva. Non possedere il certificato non impedisce di vendere l'immobile ma può influire sul prezzo, ma è fondamentale il ruolo dell'agente.

 Di recente, la Cassazione Civile è stata chiamata a pronunciarsi, per l'ennesima volta, sul tema di vendita di immobili privi di agibilità con la sentenza n. 2294 del 30/01/2017. Il caso specifico riguardava la vendita di un immobile, nel quale era presente una diffusa umidità risalita al piano terra, tale da impedire il rilascio del certificato di agibilità previsto, oggi sostituito dalla  segnalazione certificata di agibilità . Quest'ultima è stata introdotta dall'articolo 24 del decreto legislativo 222 del 25/11/2016 (entrato in vigore l'11 dicembre 2016) che prevede che la segnalazione certificata di agibilità possa essere presentata al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. A questo punto il comune ha 30 giorni di tempo per richiedere ulteriori documenti o precisazioni, ed a seguito di tale procedura l'immobile è regolarmente abitabile.

Il certificato di abitabilità e la segnalazione certificata di agibilità hanno la funzione di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza di un immobile. In particolare l'agibilità, per concorde e diffusa convinzione sia della dottrina che della giurisprudenza, un elemento essenziale e caratterizzante di un bene immobile, con la conseguenza che l'eventuale sua assenza comporterebbe un'importante to the godimento dell'immobile da parte del suo proprietario. Tale limite ostacolerebbe infatti il ​​pieno esercizio del diritto di proprietà e risulterebbe giuridicamente rilevante in quanto posto a tutela del diritto alla salute, sancito dall'art. 32 della Costituzione.

Si tenga ben presente che, in relazione agli effetti derivanti dalla presentazione della segnalazione certificata di agibilità, la stessa agibilità così ottenuta determina la cosiddetta  abitabilità legale dell'immobile . Non ha invece alcun rilievo giuridico il fatto che l'immobile sia stato concretamente adibito ad abitazione da parte del relativo proprietario, anche in assenza di agibilità.

Partendo dalla nostra ferma convinzione che sia sempre raccomandabile procedere alla vendita di un proprio immobile tramite un agente immobiliare professionista, tale importante sentenza incide anche sull'attività del mediatore, che non si limita a mostrare l'immobile durante un sopralluogo ma si palesa soprattutto nell'importanza di una preventiva  analisi della documentazione  in possesso del proprietario dell'immobile che ha deciso di vendere. Si tratta di un lavoro fondamentale per consentire, tramite le apposite verifiche (analisi della documentazione sulla provenienza, dei documenti urbanistici e catastali, delle visure ipotecarie aggiornate, solo per citarne alcune), di procedere alla commercializzazione di quell'immobile. Ne consegue che l'agente immobiliare ha l'obbligo di informare un potenziale  acquirente sull'eventuale assenza dell'agibilità dell'immobile intermediato.

Di conseguenza,  un immobile sprovvisto di agibilità non è incommerciabile sul piano giuridico  e può essere regolarmente compravenduto o alienato in altro modo, subendo esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario, sia in relazione all'impossibilità di pieno godimento dello stesso, sia in considerazione delle spese eventualmente necessarie per l'ottenimento dell'agibilità. Da qui si origina la sopracitata “incommerciabilità economica”.

L '“incommerciabilità” non deve esser interpretata in senso giuridico, ma sul piano esclusivamente economico. È oramai certo infatti che un immobile sprovvisto di agibilità può liberamente circolare, ossia esser compravenduto (o alienato in altra forma) sebbene l'assenza dell'agibilità ne limiti in parte il godimento. Il termine “incommerciabilità”, di conseguenza, va utilizzato in senso lato: l'assenza di agibilità determina infatti un inadempimento contrattuale qualora l'assenso dell'acquirente all'acquisto dell'immobile pur se sprovvisto dell'agibilità non venisse preventivamente  concordato per iscritto nel contratto .

Prima della formulazione di una proposta di acquisto del mediatore è quindi obbligato a informare l'acquirente in caso di assenza dell'agibilità, che potrebbe essere dunque un elemento importante nella determinazione del prezzo offerto.

di Leonardo Raso

Agente immobiliare per il Magazine Condominio Zero Problemi

COME SONO GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI NEL REGNO UNITO

Molti italiani investono da anni negli immobili a Londra o nel Regno Unito ma prima di comprare casa è bene sapere oltre la Manica la proprietà di un immobile è regolata in modo molto diverso dal sistema italiano.

Acquistare un immobile a Londra può rappresentare un ottimo investimento, con ritorni da locazione decisamente superiori a quelli di altri Paesi europei, ma il mercato immobiliare e il diritto di proprietà inglesi sono molto diversi rispetto a quelli italiani ed è bene analizzare le principali peculiarità al fine di individuare la formula più redditizia con cui investire.

La differenza principale tra i due sistemi risiede senza dubbio nella tipologia di titolo di proprietà, ovvero nel tipo di diritto che si acquisisce sull'immobile, e nell'arco di tempo di validità di questo diritto. Infatti, mentre in Italia chi acquista detiene per sempre un diritto di proprietà pieno ed esclusivo sull'immobile, nel Regno Unito il titolo può essere un  freehold , un  leasehold  o una  share of freehold,  e questa distinzione si riflette a sua volta nella presenza o meno di una sorta di “condominio”.

Il  diritto  è il titolo che più si avvicina al diritto pieno di proprietà dell'ordinamento giuridico italiano ed ha infatti una durata indeterminata. Tuttavia, soltanto ALCUNI Tipi di Immobili Sono in vendita come  Freehold , e si Tratta sempre di palazzine cielo-terra ( casa freehold ).

Il  leasehold , invece, rappresenta un diritto esclusivo su un bene immobile, ma valido per un arco di tempo determinato, spesso intorno ai 90-125 anni (ma in alcuni casi anche fino a 999 anni). Tale durata può tuttavia essere prolungata tramite una  leaseextension , versando una somma di denaro ( premium ) a chi detiene il titolo "superiore" (il  freeholder ). Il titolare del  lease  (" leaseholder")  è tenuto anche al pagamento annuo del  groundrent  al  freeholder , vale a dire una sorta di "affitto" sul terreno il cui valore è talvolta simbolico e pari a zero ("”) O comunque al massimo di poche centinaia di sterline all'anno.

Il  locatario  può talvolta avere anche una quota della  proprietà , in "comproprietà" con gli altri condomini, con il vantaggio di partecipare alle decisioni relative al palazzo in via più diretta rispetto alla situazione in cui un  titolare  ha il controllo esclusivo dell'edificio.

In sostanza, nel sistema giuridico inglese, una situazione simile al vero e proprio condominio si ha solo nel caso della  quota di proprietà + affitto , dal momento che, di fatto, i proprietari dei diversi appartamenti hanno anche una quota del terreno / palazzo e quindi esistono delle parti comuni di loro "proprietà". In Genere i  locatari  costituiscono Una Società ( società a responsabilità limitata ) con Dei  registi  and nominano un Amministratore di condominio Che Si occupa del  gestione  del palazzo.

Da un punto di vista del mercato immobiliare, il  leasehold  è frequentissimo ma va ponderato bene quando si cerca un immobile da acquistare: il  lease  prevede una serie di quote e doveri a carico del  leaseholder , come ad esempio il divieto a subaffittare senza un consenso, l'obbligo di non modificare la sua struttura dell'appartamento e soprattutto il  service charge , vale a dire le spese condominiali, che hanno notoriamente un forte impatto sul reddito netto da locazione.

Quando si acquista, invece, un immobile intero diventa  freehold , si hanno molteplici vantaggi. Oltre ad avere un totale controllo dell'asset e un notevole risparmio in termini di spese di gestione annue, si può anche puntare su strategie di sviluppo e utilizzo del bene che massimizzano il ROI ( Return on Investment ).

Ad esempio, molto spesso le palazzine cielo-terra possono essere sviluppate sul retro e con piani aggiuntivi anche in modo molto semplice grazie a una regolamentazione trasparente ea una burocrazia efficiente, aumentandone la metratura e quindi il valore commerciale. Inoltre, si può puntare a frazionamenti o alla trasformazione in  House in Multiple Occupation  ( HMO ), vale a dire la creazione di miniappartamenti da mettere a reddito a studenti o giovani professionisti. Tali asset producono ritorni intorno all'8-10% sul capitale investito, e sono considerati - nell'ambito del settore residenziale, quindi a basso rischio - tra i più redditizi al mondo, e per tale motivo, sono spesso presenti nei portafogli di fondi immobiliari e altri investitori professionali o  vendita al dettaglio .

di Marco Fasanella, avvocato

LLM, Direttore di Habitat Investments Ltd per il Magazine Condominio Zero Problemi

CORONAVIRUS! TUTTE LE REGOLE DA SEGUIRE PER I DIPENDENTI CONTAGIATI DA COVID-19 IN AMBITO CONDOMINIALE

Chi paga per i giorni di indennizzo, il condominio o l'assicurazione? Quali sono i doveri del datore di lavoro verso un dipendente che ha contratto il Covid? 

 In questi mesi, molte volte ci siamo trovati ad affrontare le problematiche scaturite dalla gestione delle assenze dei lavoratori causate dal Covid 19 e dall'emergenza sanitaria. Le tematiche affrontate da tutti i datori di lavoro sono legate alla correttezza della procedura da applicare. Un tema che riguarda da vicino anche i condomini, in tutti i casi in cui hanno dipendenti,  custodi e portieri  per primi.

Con la circolare numero 13 del 3 aprile 2020 vengono fornite dall'immagine le indicazioni sulla tutela relative alle sospensioni dei termini di decadenza per le richieste di prestazioni e la revisione delle rendite Inail per i lavoratori assicurati con l'Istituto che hanno contratto l'infezione da coronavirus.

Le infezioni da Covid 19 avvenute nell'ambiente lavorativo e nello svolgimento dell'attività lavorativa sono tutelate come infortuni sul lavoro, o durante il percorso casa lavoro e viceversa si configura come infortunio in itinere. Nello specifico la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9913 del 13 maggio 2016, ha ribadito i principi che devono essere seguiti nel determinare la riconducibilità all '“occasione di lavoro” dell'infortunio occorso al lavoratore. In particolare, secondo la Corte, affinché l'infortunio sia indennizzabile da parte dell'Inail,  non è necessario che sia avvenuto nell'espletamento delle mansioni tipiche disimpegnate dal lavoratore sufficiente, a tal fine, also that lo stesso sia avvenuto durante lo svolgimento di attività strumentali o accessorie. Sia la dottrina che la giurisprudenza di legittimità riconoscono il significato normativo estensivo dell'espressione “occasione di lavoro”. Essa comprende tutte le condizioni temporali, topografiche e ambientali in cui l'attività produttiva si svolge e nelle quali è imminente il rischio di danno per il lavoratore, sia che tale danno provenga dallo stesso apparato produttivo e sia che dipenda da situazioni proprie e ineludibili del lavoratore.

Rientrano in questa tutela anche tutti i lavoratori che prestano la loro attività  all'interno dei fabbricati  ai quali viene applicato il CCNL Portieri e Custodi. L'infortunio è regolamentato dalle norme contenute nel DPR del 30/06/1965 n 1124 del Testo Unico Infortuni.

Ma qual è il trattamento economico?  Dal secondo al quarto giorno compreso, periodo definito carenza, il datore di lavoro deve indennizzare la retribuzione media giornaliera utilizzata dall'immagine con le seguenti percentuali: al 100% per il giorno di infortunio; al 60% dal secondo al quarto giorno (sabati e domeniche compresi). L'Indennizzo Inail è pagato dall'istituto dal quinto giorno in poi in base alle seguenti percentuali di retribuzione: al 60% della retribuzione fino al 90 ° giorno; al 75% della retribuzione dal 91 ° fino alla completa guarigione.

Nel caso in cui sia presente un provvedimento dell'Asl, il periodo di quarantena o permanenza domiciliare fiduciaria sono di competenza dell 'Inail, in caso contrario il lavoratore potrà usufruire di ferie e permessi.

Nei casi accertati di contagio il medico certificatore redige il consueto certificato di infortunio, riportando i dati anagrafici del lavoratore, quelli del datore di lavoro, i dati dell'evento e del contagio, i data di astensione al lavoro per inabilità temporanea assoluta per quarantena o permanenza fiduciaria del lavoratore.

Il  datore di lavoro entro le 48 ore  deve redigere la  denuncia di infortunio  nella quale devono essere esposte in modo dettagliato le modalità dell'avvenuto contagio ei giorni di prognosi. La denuncia viene poi inviata telematicamente allegando il primo certificato di infortunio. La presenza della certificazione dell'avvenuto contagio è di fondamentale importanza poiché  solo con l'invio del certificato di infortunio si perfeziona la tutela Inail .

E 'bene precisare che questi eventi infortunistici e relativi oneri derivanti dal contagio non pesano sulla gestione assicurativa e non incidono sull'oscillazione del tasso medio per l'andamento infortunistico, ma, ribadiamo,  sono a carico della gestione assicurativa . La tariffa rimane fissa, pertanto non comporta maggiori oneri per le imprese e datori di lavoro.

Sono considerati dall'Inail infortuni sul lavoro tutti i casi in cui sia accertata la correlazione con il lavoro. Per alcuni casi, in cui si sia estrinsecato il cosiddetto  rischio specifico , vale la presunzione professionale. Per gli atri casi, l'istituto applicherà la procedura di accertamento medico-legale che utilizza i seguenti elementi di valutazione: epidemiologico, clinico, anamnestico e circostanziale.

Indennizzi per dipendenti contagiati da Covid

  • 100% per il giorno di infortunio
  • 60% dal secondo al quarto giorno (sabati e domeniche compresi)
  • Al 60% della retribuzione fino al 90 ° giorno;
  • Al 75% della retribuzione dal 91 ° fino alla completa guarigione.

di Marina Parente

Consulente del lavoro per il Magazine Condominio Zero Problemi