“Conoscere Le nostre Leggi e impossibile, Perché E impossibile capirle” (Michele Ainis)

Sono passati otto anni dalla pubblicazione della  legge 220/2012 , la cosiddetta “riforma del condominio”. Otto anni di studi, convegni, dibattiti. Otto anni di causa e quindi di sentenze. Più variegate del costume di Arlecchino.

L'errore che il sottoscritto rileva anche tra i commentatori più autorevoli è la loro spasmodica ricerca di una coerenza logica nella legge di riforma. Il tentativo di dare ordine alla materia. Ma ci si deve rassegnare, vi rassegnare a rassegnare: non ha qualunque legge logica – giuridica.

Forse il legislatore aveva in mente un filo conduttore, ma poi quale legislatore?

La fotocamera? Il Senato? Oppure i vari governi o parlamentari che si sono succeduti nel tempo, ciascuno aggiungendo o togliendo qualcosa al testo per vili motivi di bottega? Noi tutti però dobbiamo confrontarci con il testo della legge, perché quello che era nella mente del legislatore nulla conta.

Allora oggi, con ancora più veemenza rispetto ad anni fa, affermo che  la legge 220/2012 è infarcita di errori , contraddizioni e omissioni gravi, e per di più scritta in un italiano discutibile.

Un altro difetto della riforma, derivante da una non conoscenza della materia, è di non essere intervenuta in modo incisivo laddove invece era necessario.

Un esempio è  l'articolo che disciplina il dissenso alla lite . Un arzigogolo inestricabile che da decenni affatica gli operatori del diritto e gli amministratori. L'articolo era da cancellare  sic et  simliceter oppure scritto riscritto completamente. Il legislatore della riforma non lo ha sfiorato.

E sarebbe stata quanto mai opportuna una modificazione del primo comma dell'art. 1129 cc primo comma dell'art.1129 cc l'articolo più sottovalutato dal diritto. E fanno male. Perché il più “pericoloso” per loro. Una trappola nascosta e letale .

l'arte. 1129 cc nessuna inderogabile per prevista di legge (art. 1138 cc), quindi delibera o norma contrattuale lo può validamente modificare: pertanto quanto prescritto da tale articolo è legge ferrea.

La previsione legislativa (rimasta nella sostanza invariata anche dopo la ben nota novella riformatrice) è una tagliola affilatissima, nella sua apparente semplicità.

Il primo comma è molto nel chiaro che l'amministratore venga nominato dall'assemblea dei condomini. Norma chiara e ineccepibile.

Ma, dice la norma in esame, se i condomini non lo fanno, per un motivo, interviene il tribunale su richiesta anche di un solo condomino (ora anche dell'amministratore che se ne voglia andare).

Pertanto è sufficiente che, in un condominio di più di otto condomini, due o tre assemblee non riescano a deliberare nomina/con dell'amministratore affinché il tribunale arrestare l'amministratore, sostituendosi ai condomini inerti.

In tale evenienza quindi  il tribunale nomina l'amministratore sostituendolo  a quello in carica fino a quel momento. Nei fatti una revoca, seppure nulla possa imputarsi all'amministratore uscente.

Non ha alcuna rilevanza il motivo per cui i condomini riuniti in assemblea non provvedano alla nomina/conferma. È irrilevante che la ragione sia il non avere raggiunto il  quorum  costitutivo o quello deliberativo. Il risultato finale non cambia: l'assembla non nomina/conferma, allora lo fa il tribunale, su richiesta anche di un solo condomino.

L'amministratore in carica, anche se lo sia da molti anni, anche se bravissimo e amato da parte dei condomini, si vede  sostituito d'imperio dal tribunale  per l'inerzia o la litigiosità dei condomini.

Allora per l'amministratore è molto meglio avere una delibera che lo confermi nella carica, seppure invalida, ad esempio per mancanza del  quorum  deliberativo.

Infatti sappiamo tutti che una delibera invalida per difetti nel  quorum  o nell'iter formativo è sanata allorché siano trascorsi 30 giorni senza che uno o più condomini dissenzienti o assenti l'abbiano impugnata.

E comunque la delibera impugnata rimane valida ed efficace fino a quando il tribunale non ne pronunci l'annullamento con la sentenza finale, il che mediamente dopo 2/3 anni dall'introduzione del giudizio, dando così modo ai condomini nelle more di sanare l 'irregolarità.

Di sicuro è paradossale che la corretta verbalizzazione di non avere deliberato sulla conferma/nomina dell'amministratore per la mancanza dei  quorum , porterebbe in poco tempo alla  manutenzione certa dell'amministratore  da parte del tribunale.

Mentre la delibera che confermasse l'amministratore, seppure invalida per la mancanza del  quorum  deliberativo o per altro vizio annullabile, verrebbe sanata in modo definitivo se nessuno impugnasse nel termine di 30 giorni.

Ferdinando della Corte, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi 

Le spese sostenute dai condomini per il lavoro dei General Contractor nell'ambito dei lavori non rientrano tra quelle che si potranno portare in detrazione. Ecco cosa ha detto in proposito l'Agenzia delle Entrate per non incappare in spiacevoli sorprese tra qualche anno.

Contrariamente a quanto viene detto, anche in modo fuorviante dai media,  non tutte le spese che sosterremo per accedere al superbonus 110% sono detraibili  e tantomeno essere cedute a terzi. Molte spese resteranno a carico di chi le sostiene. Vediamo quali sono nel dettaglio.

Innanzitutto  non sono assolutamente detraibili  le spese amministrative relative all'amministratore di condominio: spese per copie e stampati, spese bancarie, ecc. Della non deducibilità delle spese sostenute per l'amministratore si sapeva da tempo (circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 30/E/2020), come non sono deducibili le eventuali spese che il condominio dovrà sostenere per  regolarizzare le eventuali difformità edilizie presenti  nel fabbricato, che sono propedeutiche a qualsiasi operazione necessaria per accedere al superbonus 110%, la cosiddetta “conformità edilizia”.

La vera novità di cui si ha avuto certezza solo da poco, 15 aprile 2021, è costituita da tutte le spese che sostiene il General Contractor, soggetto al quale normalmente ci si affida per l'ottenimento del superbonus, per la gestione e per il  coordinamento di tutta l'attività che porta all'ottenimento dei benefici fiscali , nelle varie forme previste dalla normativa.

Spese che sono assimilabili a quelle riconducibili all'attività svolta dall'amministratore del condominio e  quindi non deducibili  in quanto non direttamente imputabili alla realizzazione dell'intervento. Infatti tutte quelle spese che non sono riconducibili direttamente all'attività svolta dai singoli professionisti che fanno le varie pratiche previste,  le asseverazioni, i visti di conformità ecc ., non possono essere comprese nel superbonus 110%. Tali spese che ai condomini meno attenti potrebbero sembrare insignificanti nella realtà che esiste il vero e proprio core business porta il General Contractor a gestire il tutto.

Al riguardo all'Agenzia delle Entrate, a seguito di uno specifico interpello effettuato da un contributo, fornisce una risposta (la n. 254/2021) che fuga ogni ombra di dubbio al riguardo e che cambierà in maniera drastica le aspettative dei condomini nei confronti dei General Contractor, modificando i contratti tra questi soggetti. Per la verità già con l'interpello n. 904-334/2021 fatto all'Agenzia delle Entrate della regione Lombardia era stata data una risposta, anche se generica, che  chiariva l'impossibilità di portare in detrazione i costi sostenuti dal General Contractor  per le attività di organizzazione e di coordinamento effettuati per l 'ottenimento del superbonus 110%.

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Va tuttavia fatta molta attenzione per non incappare in spiacevoli sorprese, di cui non si verrà a sapere subito, ma dopo diversi anni ea pagarne le conseguenze sarà sempre e comunque, in prima battuta, il contribuente/condomino, anche se poi potrà vagliare se ci sono responsabilità da parte di qualcuno ed eventualmente rivalersi su di esso. Purtroppo le difficoltà alle quali si va incontro sono molteplici e non è pensabile che un amministratore non strutturato, senza un valido team di professionisti a supporto, possa far fronte a situazioni del genere.

di Battista Praino, amministratore per il Magazine Condominio Zero Problema

I lunghi mesi dell'emergenza sanitaria non sono ancora finiti e molti sono i temi caldi che riguardano i condomini italiani che sono sbrogliati nelle settimane settimane. Temi che abbiamo cercato di affrontare anche qui su Condominio Zero Problemi. Il primo è di sicuro il tema bonus. Quello agognato al 110% è in via di rinnovo nei giorni in cui questo numero va in stampa ma molte sono le insidie ​​incontrate negli ultimi mesi dai responsabili e aziende. Intanto non tutte le spese sono deducibili e quindi essere informati correttamente, come cerchiamo di fare occorre ad esempio spiegando le insidie ​​che si celan dietro alla figura del general contractor. Le regole per accedere agli sgravi inoltre non sono semplici e questo dedichiamo un lungo approfondimento per capire gli ostacoli posti dal “titolo abitativo” che ha messo in stand by per molti mesi l'inizio di diversi cantieri. Per darvi un'idea nelle grandi città, stima l'Anci, alcune pratiche per dai sei ai dodici mesi solo essere reperite negli archivi. Un tema su cui dovrebbe intervenire l'atteso dl Semplificazioni. Altro tema caldo per i proprietari di casa e purtroppo ancora lontano da una soluzione è quello del blocco degli sfratti. Se la sospensione dei canoni di affitto per le categorie colpite dalla pandemia è una misura comprensibile,d'altro lato i possessori di immobili in locazione (4 milioni di Italia)non possono continuare persone a svolgere il ruolo di ammortizza alla crisi economica non incassando per mesi i canoni dovuti. Su questo tema abbiamo dedicato alcune pagine a ricapitolare i principi e le regole del recupero crediti.

Infine la questione dei rendiconti condominiali i cui termini sono stati prorogati e il cui rispetto dei tempi è un dovere fondamentale dell'amministratore che è giusto che i condomini conoscano bene.

In questo numero non mancano i temi di attualità, come quello delle ricariche elettriche in condominio che nei prossimi anni diventeranno centrali nella progressiva (e speriamo efficace) dismissione dei combustibili fossili.

Chiudiamo con un ringraziamento dovuto ai tantissimi lettori di questa rivista che in un momento non facile per l'economia del Paese ha scelto la difficile strada di un giornale cartaceo (e gratuito) per spiegare con linguaggio il più comprensibile e professionale possibile come affrontare i mille problemi della nostra vita quotidiana in condominio. Un grazie quindi agli oltre ventimila lettori di questa rivista che trovate in sempre più edicole. Come tutti i giovani anche le nuove testate hanno da imparare, per questo attendiamo i vostri progetti, i vostri contributi e le vostre domande a cui in ogni numero cercheremo di rispondere.

di Andrea Battistuzzi, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problemi