L'obbligo di certificazione vaccinale sul luogo di lavoro ha effetti anche sul condominio. Vediamo quali sono i lavoratori a cui l'amministratore di condominio è tenuto a chiedere il green pass e quali no e quali sono le circostanze in cui è obbligatorio.

Ebbene si! Anche il condominio è investito dagli amministratori derivanti dal decreto legge del 21 settembre 2021, anche se nulla, come già successo in passato, è direttamente previsto dalla norma per l'ei condomini.

Dal 15 ottobre 2021 e fino al 31 dicembre 2021, salvo eventuali proroghe dello stato emergenziale dovuto alla pandemia da Covid-19,  anche l'amministratore di condominio in quanto lavoratore autonomo  non potrà accedere al proprio ufficio privato e nei luoghi in cui si svolge il proprio lavoro, il condominio, se è sprovvisto dell'ormai famigerato  green pass . Inoltre anche i dipendenti ei collaboratori dell'amministratore possedere possedere, per svolgere le loro mansioni, della  certificazione verde Covid-19 .

Lo stesso discorso vale per i  portieri , i  pulitori  ei  custodi  degli stabili condominiali, il cui controllo spetta all'amministratore in quanto datore di lavoro. Vi è infatti un  rapporto di lavoro dipendente .

Discorso diverso è invece per tutti gli altri soggetti che lavorano in ambito condominiale, quali tecnici, consulenti, idraulici, elettricisti, ascensoristi, muratori, manutentori degli impianti centralizzati, addetti alle pulizie, ecc. Per questi soggetti  non sarà l'amministratore che avrà l'onere di verificare il possesso del green pass,  ma sarà onere del datore di lavoro dell'azienda esterna. L'amministratore prudente si limita a una richiesta ed ottenere dalle rispettive imprese che lavorano presso il condominio amministrato  un'autocertificazione sottoscritta  da queste dalla quale presso che i lavoratori che vengono invitati a il condominio siano muniti di green pass.

Vediamo cosa prevede al riguardo l'Autorità Garante della Privacy.  La quale ribadisce che “ non è consentito al datore di acquisire alcun dato relativo al green pass ”, ma è consentito esclusivamente la sua verifica attraverso l'apposita applicazione “Verifica C19”.

Veniamo adesso alle  assemblee condominiali . La domanda che ci poniamo è la seguente:  vi è l'obbligo del green pass per partecipare all'assemblea?  Anche qui nulla dice il decreto legge.

Però dall'esame di altri aspetti della norma si può desumere che se l'assemblea viene svolta in palestre, ristoranti, sale private, ecc. l'obbligo esiste eccome, ma  non sarà richiesto dell'amministratore verificare il possesso della certificazione , ma del gestore del locale dove si svolge l'incontro. In ogni caso è onere del  presidente dell'assemblea condominiale  verificare sempre che l'amministratore sia in possesso del green pass in quanto presente sul luogo dove svolge il proprio lavoro, oltre alle altre verifiche di cui è investito dalle norme in tema di condominio. Restano inoltre invariate tutte le altre precauzioni che si debbono tenere per il normale svolgimento delle assemblee in sicurezza, ovvero l'obbligo della mascherina, il distanziamento e la sanificazione degli ambienti.

di Battista Praino, amministratore di Condominio Zero Problemi 

Il Governo ha prima sospeso e poi prorogato i termini per la presentazione dei rendiconti di gestione da parte degli amministratori. Cosa c'è da sapere e cosa chiedere al proprio amministratore.

Ai sensi dell'articolo 1130, comma 1, n. 10 del Codice civile l'amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni” dalla chiusura dell'esercizio.

Durante il periodo di lockdown provocato dalla pandemia di Covid19, in presenza dello stato di emergenza sanitaria,  il termine dei 180 giorni è stato sospeso.

L'articolo 63bisdel decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia” (convertito in legge n. 126 del 14 ottobre 2020), aveva stabilito che il “termine di cui all'art.1130 cc era sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid19”. Un termine già slittato più volte: lo stato di emergenza infatti ha acquistato chiudersi il31 gennaio, poi è stato spostato al 30 aprile e con il recente  decreto legge n. 52 del 22 aprile 2021 , è stato nuovamente rinviato al 31 luglio 2021.

pertanto, attualmente, i 180 giorni entro cui redigere il bilancio e convocare l'assemblea  cominceranno a decorrere dal1° agosto  e, ulteriori proroghe dello stato di emergenza sanitaria,  l'amministratore avrà tempo fino al 28 gennaio 2022 per adempiere.

Tali adempimenti sono molto importanti perché permettono ai condomini di poter conoscere l'operato e le risultanze della gestione dell'amministratore.

L'inosservanza della rendicontazione (articolo 1129, comma 11 del codice civile) e l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto (articolo 1129, comma 11, n. 1 del codice civile) sono premurosi, infatti,  “gravi irregolarità”  e possono essere motivi di revoca dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.

Della sospensione ne beneficeranno i rendiconti della gestione 2020 e tutti quelli cui termine non era ancora decorso al momento dell'entrata in vigore dell'art. 63 bis (14 ottobre 2020).

Per la rendicontazione relativa alla gestione 2019, i 180 giorni erano già decorsi prima dell'entrata in vigore dell'articolo citato anche se, non si può non tener conto del fatto che, nel corso di tale semestre la pandemia, era già diffusa e sussistevano incertezze sulla possibilità di convocare le assemblee.

La sospensione, in effetti, riguarda il decorrere dei termini  per la redazione e per la convocazione dell'assemblea  ma non la redazione e la convocazione che sono atti dovuti da parte dell'amministratore.

Fin dall'inizio della pandemia, nessun provvedimento governativo ha vietato le assemblee in presenza anche se era (ed è ancora) raccomandato di non convocarle, salvo siano necessarie ed urgenti, nel qual caso occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale . In ogni caso ancora oggi il modo preferibile per svolgere le assemblee di condominio è  in modalità  da distanza (riconfermato dal dpcm del 14 gennaio 2021).  

L'amministratore, infatti, può redigere il rendiconto e inviarlo, con la convocazione di assemblea, ai condomini, liberi di non parteciparvi e di non deliberare.

In tal caso si valida  assemblee deserte  o non costituite per mancanza di quorum e, conseguentemente, i bilanci non verranno approvati ma, dal punto di vista formale,  l'amministratore ha adempiuto ai propri diritti  a fronte della partecipazione all'assemblea e dell' approvazione dei bilanci che sono atti di esclusiva competenza dell'assemblea.

Si rammenta, infine, che le rendicontazioni delle gestioni svolte “anni Covid19” non essere “bypassate” o “cumulate” nelle rendicontazioni delle gestioni successive, ma essere oggetto di specifica elaborato ed approvato essendo la rendicontazione annuale.

Nelle more della loro approvazione, l'amministratore potrà riscuotere le rate condominiali di ammontare pari a quelle dell'ultimo preventivo di gestione ordinaria approvato (Cassazione., sentenza n. 24299/2008).

di Luana Tagliolini, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problemi

Da oltre un anno il Governo ha sospeso gli sfratti per gli affittuari morosi colpiti dalla crisi economica legata alla pandemia. Ma non tutte le morosità sono uguali e la giurisprudenza si è già espressa per capire in quali casi non si possa procedere allo sfratto e in quali sì.

Nel nostro Paese è in costante aumento il numero di persone e famiglie che non riescono ad adempiere, nei termini concordati, al pagamento dei canoni di locazione mensilmente dovuti.

Rispetto al passato, questo problema coinvolge non solo soggetti deboli ed emarginati ma fasce più ampie della popolazione, sempre più afflitta dalla crisi economica e dovuto principalmente alla  perdita del posto di lavoro .

Il problema sociale dell'emergenza abitativa in Italia, ed in particolare nel Comune di Roma, si è accentuato notevolmente con la richiesta causata dal Covid19 che è aumentato in maniera esponenziale la  disgregazione  soprattutto per morosità.

Lo sfratto, nell'ordinamento giuridico italiano, si distingue in due tipologie: o per locazione, che può essere azionato solo dopo la scadenza naturale di un contratto, o per morosità, ai sensi dell'art. 658 del codice di procedura civile nell'ipotesi in cui il conduttore si sia reso  inadempiente nel pagamento dei pattuiti canoni  di locazione.

L'arrivo della pandemia da Covid 19 ha avuto un immediato impatto anche sui contratti di locazione commerciale e ha portato il Governo a intervenire più volte in tema di sfratti per morosità, limitandone l'esecuzione.

La prima limitazione all'esecuzione è stata introdotta il 17 marzo 2020 dall'articolo 103, 6° comma, del decreto legge n. 18, con efficacia sino al trenta giugno 2020, successivamente prorogata al 1° settembre 2020 in sede di conversione con la legge 24 aprile 2020,n. 27.

Tale termine è stato nuovamente posticipato al 31 dicembre 2020 , con l'approvazione e la successiva pubblicazione del decreto leggen.34 del 19 maggio 2020, ed infine, con successiva normativa tutt'ora vigente, rinviato ulteriormente sino al 30 giugno 2021 (art. 13, 13° comma, del dl 31 dicembre 2020, n° 183). Naturalmente salvo ulteriori proroghe successive alla redazione di questo articolo.

Diversi sono stati i provvedimenti giurisdizionali sull'applicazione di tali norme, anche disorientamento su normesseguiti, che si sono susseguiti.

Uno dei primi uffici giudiziari ad occuparsi della fatti specie è stato il Tribunale di Roma. Il giudice competente, con ordinanza n.  45986 del 16 dicembre 2020 ,  a conclusione della fase introduttiva del giudizio per convalida di sfratto per morosità, ha disposto  il rilascio di un immobile locato  a fini commerciali  in danno di una società che si era resa morosa per diverse mensilità.

In maniera diametralmente opposta, si è espresso, invece, il  Tribunale di Trani con ordinanza del 1 settembre 2020 , nella quale il giudice, a scioglimento della riserva assunta nel corso della prima udienza, ha così disposto:  “(…)  letto l'art . 91 del DL n. 18/2020  che ha stabilito che il rispetto delle misure di contenimento legato all'emergenza epidemiologica da Covid-19 è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 cc, della responsabilità del debitore, anche relativo all'applicazione di eventuali decadenze o penali connessi a ritardati o omessi adempimenti  (…) rilevato che risulta avanzata richiesta di riduzione del canone di locazione in dati anteriore all'intimazione di sfratto e dopo l'intimazione vi è stato, comunque, un parziale pagamento  (…)  rigetta l'istanza di rilascio  e dispone il mutamento del rito per il prosieguo (…).” 

Tale  pronuncia merita un'analisi approfondita allo scopo di con precisione le ragioni per le quali  il magistrato ha deciso di non ordinare l'immediato rilascio dell'immobile,  da parte del conduttore moroso.

La decisione del giudice si basa sull'art. 91 del dl 18/2020  – il “decreto cura Italia” – il quale ha stabilito che,  ai fini di responsabilità della responsabilità del conduttore  che si sia reso moroso nel pagamento dei canoni ,  occorrenza sempre gli effetti  che il rispetto delle imposte dalla decretazione d 'urgenza, ha avuto  sulla capacità reddituale del medesimo .

In altre parole, a seguito di una approfondita valutazione del caso concreto, è stata esclusa la responsabilità dell'obbligato in ordine alla morosità che gli è stata imputata, poiché, per effetto immediato e diretto del rispetto delle norme restrittive contenute nei vari dpcm,  il conduttore non ha potuto lavorare  e guadagnare il fatturatole, con ricadute negativo anche nel pagamento del canone di locazione.

Per il giudice pugliese, ciò che effettua  un'esimente da responsabilità per la morosità  maturata in epoca Covid-19,  non è l'evento pandemico in sé stesso (il quale di per sé, non è suscettibile di incidere sul rapporto contrattuale)ma la scrupolosa osservanza da parte del debitore delle norme previste dai dpcm che, imponendo la chiusura, prima totale e poi parziale delle attività commerciali, gli hanno concretamente impedito di lavorare e produrre reddito sufficiente fronte con regolarità agli impegni assunti con il locatore.

Secondo Orientamento racconto, accertata la Corretta Applicazione di un Comportamento rispettoso dei Divieti contenuti Nella decretazione d'urgenza Una tutela della Salute Pubblica,  si dovra esaminare la buona fede e La Diligenza del conduttore  e, ove esistenti rinvenuti, si potra ritenerli rilevanti per escludere Responsabilità del conduttore nella determinazione dello stato di morosità.

Nel caso di specie, la richiesta di riduzione del canone avanzato in epoca antecedente all'intimazione di fratto pubblicato il pagamento effettuato dall'intimo successivamente alla notifica della citazione per la convalida, hanno riportato il magistrato a ritenere sussistere la buona fede e la diligenza del conduttore (che aveva pedissequamente rispettale decretazioni emerge) e pertanto un non concesso il rilascio immediato dell'immobile.

Non bisogna dimenticare, in Funzione Caso OGNI, Che Nei mesi di crisi dovuta alla  pandemia  sono stati particolarmente colpiti Anche i proprietari degli Immobili ad uso abitativo concessi in locazione. A tutela di questi, che hanno visto ridotti o annullati i proventi dei canoni, lo Stato è intervenuto attraverso l'emanazione di un provvedimento, cosiddetto “Decreto Sostegni”, che tra le tante misure ivi previsti ha concesso anche un bonus denominato “Affitto 2021 ” ”. Per usufruire del predetto bonus  deve ricorrere una serie di presupposti .Nello specifico, è necessario che il contratto di locazione sia in essere dal 29 ottobre 2020, che tale immobile sia adibito ad abitazione principale del conduttore e che il proprietario abbia concesso una riduzione del canone. Infine, l'immobile deve trovarsi in un Comune ad alta densità abitativa, requisito che è stabilito dal comitato interministeriale per la programmazione economica.

L'importo del bonus ammonta al 50% dello sconto applicato al conduttore e, in ogni caso,  fino ad un massimo di 1.200 euro  l'anno per singolo proprietario.

di Filippo Simone Zinelli, avvocato  e Michele Ioppolo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

I titolari di  studi e aperti al pubblico  in questo periodo chiamato a rispondere della responsabilità di pulizie e  sanificazioni degli ambienti , sono al fine di eseguire la trasmissione del virus. L'azienda che esegue gli interventi di disinfezione deve garantire l'efficacia dei trattamenti e  sanificazione nel completo rispetto dell'ambiente , utilizzando metodi e prodotti certificati e all'avanguardia.

Si tratta di un tema complesso e soprattutto delicato avendo che fare con la salute di tutti e con l'attività di uffici aperti al pubblico. Cerchiamo allora di indicare gli accorgimenti necessari che devono essere adottati per eliminare potenziali fonti di rischio e ottenere condizioni ambientali tali da tutelare la sicurezza e la salute dell'individuo.

QUALI PRODOTTI USARE PER LE SANIFICAZIONI

 La detersione fisica consiste nell'asportazione meccanica dei residui grossolani. Questa pratica deve sempre precedere le operazioni di disinfezione.

Il Ministero della salute con la nota n. 1997 del 22 gennaio 2020 e con la nota n. 2302 del 27 gennaio 2020, relative alle misure per combattere il virus SARS-CoV -2, indica espressamente come efficaci “le procedure di sanificazione che includono l'utilizzo dei comuni disinfettanti di uso ospedaliero, quali  ipoclorito di sodio  (0.1% – 0.5% ),  etanolo  (62-71%) o  perossido di idrogeno  (0,5%), per un tempo di contatto adeguato.

L'alcool E considerato Attivo Nei Confronti di SARS-CoV-2. È  limitarne l'uso  poiché infiammabile, l'uso opportuno può ripetere scolorimento, screpolature delle superfici di gomma e plastiche. Anche l'ipoclorito di sodio è considerato attivo nei confronti del virus SARS-CoV-2.È bene ricordare però che quest'ultimo può lasciare residui tossici per l'ambiente (i cosiddetti composti organici volatili o VOC). InOLTRE l'ipoclorito di sodio E corrosivo per i metalli,  irrita le mucose , la pelle e le vie respiratorie e reagisce con Facilmente Altri prodotti ed e nociva per le piante.

Uno degli strumenti più efficaci contro il SARS-CoV2 è il  perossido d'idrogeno , che comporta anche meno rischi per l'ambiente. Possiede un'elevata attività germicida ed è considerato battericida,  virucida,  sporicida e fungicida a seconda delle concentrazioni di utilizzo. È considerato poco tossico  per l'ambiente in quanto velocemente degradato in ossigeno e acqua. Il disinfettante deve essere utilizzato tramite nebulizzazione, produzione di aerosol e ULV, irrorazioni a secco o che bagnino pochissimo.

Del Sole Giovanni, Responsabile società Ecologic professional service Srl per il Magazine Condominio Zero Problemi

 In questi mesi, molte volte ci siamo trovati ad affrontare le problematiche scaturite dalla gestione delle assenze dei lavoratori causate dal Covid 19 e dall'emergenza sanitaria. Le tematiche affrontate da tutti i datori di lavoro sono legate alla correttezza della procedura da applicare. Un tema che riguarda da vicino anche i condomini, in tutti i casi in cui hanno dipendenti,  custodi e portieri  per primi.

Con la circolare numero 13 del 3 aprile 2020 vengono fornite dall'immagine le indicazioni sulla tutela relative alle sospensioni dei termini di decadenza per le richieste di prestazioni e la revisione delle rendite Inail per i lavoratori assicurati con l'Istituto che hanno contratto l'infezione da coronavirus.

Le infezioni da Covid 19 avvenute nell'ambiente lavorativo e nello svolgimento dell'attività lavorativa sono tutelate come infortuni sul lavoro, o durante il percorso casa lavoro e viceversa si configura come infortunio in itinere. Nello specifico la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9913 del 13 maggio 2016, ha ribadito i principi che devono essere seguiti nel determinare la riconducibilità all '“occasione di lavoro” dell'infortunio occorso al lavoratore. In particolare, secondo la Corte, affinché l'infortunio sia indennizzabile da parte dell'Inail,  non è necessario che sia avvenuto nell'espletamento delle mansioni tipiche disimpegnate dal lavoratore sufficiente, a tal fine, also that lo stesso sia avvenuto durante lo svolgimento di attività strumentali o accessorie. Sia la dottrina che la giurisprudenza di legittimità riconoscono il significato normativo estensivo dell'espressione “occasione di lavoro”. Essa comprende tutte le condizioni temporali, topografiche e ambientali in cui l'attività produttiva si svolge e nelle quali è imminente il rischio di danno per il lavoratore, sia che tale danno provenga dallo stesso apparato produttivo e sia che dipenda da situazioni proprie e ineludibili del lavoratore.

Rientrano in questa tutela anche tutti i lavoratori che prestano la loro attività  all'interno dei fabbricati  ai quali viene applicato il CCNL Portieri e Custodi. L'infortunio è regolamentato dalle norme contenute nel DPR del 30/06/1965 n 1124 del Testo Unico Infortuni.

Ma qual è il trattamento economico?  Dal secondo al quarto giorno compreso, periodo definito carenza, il datore di lavoro deve indennizzare la retribuzione media giornaliera utilizzata dall'immagine con le seguenti percentuali: al 100% per il giorno di infortunio; al 60% dal secondo al quarto giorno (sabati e domeniche compresi). L'Indennizzo Inail è pagato dall'istituto dal quinto giorno in poi in base alle seguenti percentuali di retribuzione: al 60% della retribuzione fino al 90 ° giorno; al 75% della retribuzione dal 91 ° fino alla completa guarigione.

Nel caso in cui sia presente un provvedimento dell'Asl, il periodo di quarantena o permanenza domiciliare fiduciaria sono di competenza dell 'Inail, in caso contrario il lavoratore potrà usufruire di ferie e permessi.

Nei casi accertati di contagio il medico certificatore redige il consueto certificato di infortunio, riportando i dati anagrafici del lavoratore, quelli del datore di lavoro, i dati dell'evento e del contagio, i data di astensione al lavoro per inabilità temporanea assoluta per quarantena o permanenza fiduciaria del lavoratore.

Il  datore di lavoro entro le 48 ore  deve redigere la  denuncia di infortunio  nella quale devono essere esposte in modo dettagliato le modalità dell'avvenuto contagio ei giorni di prognosi. La denuncia viene poi inviata telematicamente allegando il primo certificato di infortunio. La presenza della certificazione dell'avvenuto contagio è di fondamentale importanza poiché  solo con l'invio del certificato di infortunio si perfeziona la tutela Inail .

E 'bene precisare che questi eventi infortunistici e relativi oneri derivanti dal contagio non pesano sulla gestione assicurativa e non incidono sull'oscillazione del tasso medio per l'andamento infortunistico, ma, ribadiamo,  sono a carico della gestione assicurativa . La tariffa rimane fissa, pertanto non comporta maggiori oneri per le imprese e datori di lavoro.

Sono considerati dall'Inail infortuni sul lavoro tutti i casi in cui sia accertata la correlazione con il lavoro. Per alcuni casi, in cui si sia estrinsecato il cosiddetto  rischio specifico , vale la presunzione professionale. Per gli atri casi, l'istituto applicherà la procedura di accertamento medico-legale che utilizza i seguenti elementi di valutazione: epidemiologico, clinico, anamnestico e circostanziale.

Indennizzi per dipendenti contagiati da Covid

• 100% per il giorno di infortunio
• 60% dal secondo al quarto giorno (sabati e domeniche compresi)
• Al 60% della retribuzione fino al 90 ° giorno;
• Al 75% della retribuzione dal 91 ° fino alla completa guarigione.

di Marina Parente

Consulente del lavoro per il Magazine Condominio Zero Problemi

Dai bonus fiscali alle assemblee condominiali a distanza, negli ultimi mesi le normali regole condominiali sono state stravolte. Cosa non dannoso le norme approvate nelle ultime settimane?

Gli effetti della pandemia da Covid 19 non hanno risparmiato il condominio. Gli amministratori sono stati costretti a modificare, sotto alcuni aspetti, la propria attività, eliminando gli incontri personali ea consentirli solo per appuntamento, alternando il personale in presenza e in smartworking ove possibile,  rinviando i lavori non urgenti  e limitando gli interventi ei sopralluoghi ai casi sono necessari.

La gestione dell'assemblea è stata messa a dura prova da un'alternanza di divieti e di  regole restrittive  fino alla previsione delle riunioni da tenersi in videoconferenza. I recenti chiarimenti del governo al “Decreto Natale” del 18 dicembre 2020, tuttavia, hanno fatto intendere che  non c'è un divieto assoluto di svolgere le assemblee  di condominio anche se “è fortemente consigliato svolgere la riunione dell'assemblea in modalità a distanza ". Laddove, però, CIO non ê possibile per lo svolgimento in Presenza occorrerà da da rispettare le Disposizioni in materia di  distanziamento sociale , di uso dei Dispositivi di Protezione Individuale e di sanificazione degli ambienti (Faq Specifiche per il Periodo 21 dicembre 2020-6 gennaio 2021).

Quando la possibilità di convocare l'assemblea in modalità di videoconferenza (introdotta dalla legge n. 126/2020) sia prevista dal regolamento di condominio  l'avviso di convocazione deve contenere la piattaforma elettronica  sul quale si terrà la riunione e l'ora della stessa . Ove, invece, non espressamente previsto dal regolamento condominiale, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini.

Solo con la successiva  legge n.159 / 2020 il " consenso di tutti i condomini"  è stato sostituito con quello "della maggior parte dei condomini". Non mancano, ovviamente, dubbi interpretativi delle nuove disposizioni che solo i giudici potrebbero rimuovere. Dalla lettura del testo sembrerebbe che per poter organizzare l'assemblea condominiale a distanza sia sufficiente il precedente consenso dei partecipanti al condominio,  senza alcun  riferimento ai millesimi . Tale consenso non va confuso con il quorum costitutivo né con il quorum deliberativo.

Bisognerà, infatti, accertare se tale racconto di testi - che esprime solo un consenso sulla modalità di tenuta dell'assemblea - sia portatrice dei millesimi richiesti dall'articolo 1136 cc per la costituzione e per l'approvazione delle delibere.

Il consenso dovrà essere comunicato all'amministratore in forma scritta,  preferibilmente a mezzo pec  e dovrà essere manifestato ogni volta che si intenda organizzare un'assemblea o, è possibile, anche una volta soltanto valevole per tutti gli incontri futuri, salvo il diritto di poterlo revocare in ogni tempo.

Ottenuto il consenso per la videoconferenza, l'amministratore, nell'avviso di convocazione dovrà indicare, oltre a tutte le informazioni previste dalla legge, anche la  piattaforma elettronica sul quale si terrà la riunione  e l'ora della stessa; dovrà utilizzare strumenti che gli consentano di effettuare il  monitoraggio dei collegamenti tra tutti i partecipanti , che garantiscano la possibilità di partecipare, di intervenire e di votare. Il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, deve essere trasmesso all'amministratore ea tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Qualora si volesse superare l'impasse del consenso preventivo per convocare l'assemblea in modalità di videoconferenza sarà possibile deliberare, con un numero di voti che rappresenti la maggior parte degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, l'introduzione, nel regolamento di condominio, di una clausola volta ad escludere oa favorire la partecipazione telematica all'assemblea.

La possibilità di escluderla renderebbe, però, inutile la sua previsione normativa contenuta nell'articolo 66 Disp. Att. Cc annoverato tra gli articoli inderogabili dal regolamento di condominio dall'articolo 72 Disp. Att. cc

Condominio e Covid, le novità normative

Novità  introdotte, nel settore condominiale, dalla legge n. 126/2020, che ha convertito in legge il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia”:

• ) art. 66 comma 3Disp.Attuaz. CC: “l'avviso di convocazione […] deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione [ …] o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sul quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa […] ”.

arte. 66 comma 6 (nuovo):  "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini" [quorum sostituito con " la dei condomini " dalla successiva  legge n.159 / 2020] " la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di  videoconferenza . In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore ea tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione ”;

• ) art. 1130, n. 10 Cc: è stato  sospeso il termine dei centottanta giorni  - entro il quale deve essere convocata l'assemblea per l'approvazione del  rendiconto  - fino alla cessazione dello stato di emergenza daCovid19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020;
• ) rinvio di sei mesi, dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri, il termine per gli adempimenti e  adeguamenti antincendio  previsti per il 6 maggio 2020, di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del ministro dell'interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella GU n. 30 del 5 febbraio 2019.

Modifiche  introdotte all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è stato inserito il seguente: 9-bis:

• ) " Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo" [riguardanti, cioè, le opere volte al godimento del  beneficio fiscale del 110% , i finanziamenti finalizzati alle stesse, l'adesione all 'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura] " sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggior parte degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio' ".

di Luana Tagliolini

Giornalista, per il Magazine Condominio Zero Problemi

Liti in condominio ai tempi del Covid-19

È ormai finito il periodo temporale in cui ci si sforzava di andare tutti d'amore e d'accordo. Infatti dopo la prima fase del lockdown in cui eravamo propensi ad essere meno litigiosi con i nostri vicini di casa, forse perché ancora frastornati da questa irreale situazione storica in cui siamo costretti a vivere, nuova situazione per tutti ed a quale non eravamo assolutamente preparati. Dopo questa prima fase durata circa un mese ecco che tutta la litigiosità sopita, apparentemente scomparsa riappare come d'incanto.

I due casi di seguiti rappresentano che la situazione è in continua fase di evoluzione, ma in senso per tutti noi.

L'ultima settimana del mese di aprile scorso, in pieno lockdown, nel primo pomeriggio di una giornata assolata la quiete del quartiere in cui vivo, che era in totale silenzio, viene turbata fa una furiosa lite fra due inquilini di fabbricati diversi che affacciano sulla stessa strada. La lite inizia con toni bassi, ma degenera subito. Altri inquilini di altri fabbricati che sono prospicienti alla stessa strada intervengono con toni più o meno alti per parteggiare per l'uno o per l'altro. Nel giro di pochi minuti tutta la strada si trova investita, nonostante nessuno circolasse per la strada, in una baraonda. Urla da tutte le parti, minacce varie di chiamare le forze dell'ordine, ingiurie di tutti i tipi e così via per circa due ore.La situazione non è degenerata solo perché tutti eravamo chiusi nei nostri appartamenti a causa delle disposizioni governative per il Covid-19. L'origine del tutto era un qualcosa di banalissimo: un inquilino suonava il pianoforte con la finestra aperta e l'altro a distanza di qualche centinaio di metri doveva studiare ea suo dire non riusciva a concentrarsi a causa della pessima esecuzione dei brani musicali eseguiti dall 'altro inquilino. Una stupidaggine del genere ha portato ad una furiosa lite.

Riporto brevemente quanto mi è capitato ieri sera nel corso di un'assemblea che doveva essere breve e tranquilla. Oggetto della discussione era l'approvazione del rendiconto di spesa 2019, rinviato di qualche mese a causa del lockdown. In un condominio gestito dal mio studio da diversi anni e dove tutti sono, in genere, molto cordiali uno dei condomini, che è sempre stato molto tranquillo, sin dall'inizio si mostra nervoso e si mette di traverso su tutto. Alla fine della disamina del rendiconto e prima dell'approvazione va letteralmente in escandescenza inveendo contro tutti i presenti, si mette ad urlare per convincere gli altri a non approvarlo. Premetto che il suo voto contrario era ininfluente all'approvazione.Nel corso della sua esibizione effettuata con parole molto colorite chiede, anche, la mia revoca. Con molta calma cerco di fargli dire le motivazioni che hanno portato a queste richieste. Dopo insistenza, lui se ne esce dicendo che da quando io amministravo il condominio, ormai 5 anni, alcune voci di spesa erano inspiegabilmente aumentate e che Lui non poteva più tollerare ciò e che non capiva come gli altri condomini le tolleravano come se nulla fosse. Gli chiedo quali erano le spese incriminate che lo avevano indotto a pensare questo in modo da poterle esaminare e darmi così la possibilità di rispondere. Questo signore indica solo due spese: le spese a lui addebitate relativo all'acqua e al riscaldamento centralizzato.Sia io che gli altri condomini, pur rimanendo stupiti, gli facciamo rilevare che queste sono le uniche due spese del rendiconto che sono calcolate in base ai consumi effettivi di ogni unità immobiliare e l'amministratore non incide su tali spese, che probabilmente per avere consumi così alti non ha fatto un buon uso delle valvole che regolano l'afflusso di calore ai radiatori, lasciandoli magari sempre al massimo e che lo stesso valeva per i consumi personali dell'acqua. Lui non capisce ragione litiga con tutti e abbandona l'assemblea minacciando l'impugnazione del rendiconto nel caso fosse stato approvato e che avrebbe fatto in ogni caso la richiesta di revoca giudiziaria per l'Amministratore.

Questi due casi evidenziano sotto aspetti diversi che si sta perdendo quella serenità necessaria per gestire situazioni che in altri tempi non si presenteranno mai.

Inoltre lo smart working che è tutt'ora adottato da parte di molti di noi ha cambiato la nostra vita per sempre. A seguito di questo nuovo modo di lavorare non poche sono, le continue ed estenuanti, lamentele che pervengono al mio studio per segnalare intolleranze, mai segnalate prime. Molti inquilini che non sono mai stati a casa durante i giorni lavorativi sono insofferenti a qualsiasi cosa, all'uso della lavatrice del vicino, della lavastoviglie, della radio, del televisore, della signora che usa i tacchi, ecc .. in tempi normali nessuno si sarebbe mai sognato di segnalare come problema, se svolto durante il giorno, oggi diventa insopportabile per molte persone ed è causa di forti tensioni sociali.Tensioni che degenerano in liti e in alcuni casi si finisce addirittura in Tribunale, intasandolo ancora ulteriormente.

La stessa tensione si riversa, come visto sopra, anche nelle assemblee condominiali, che nel frattempo sono riprese con tutti gli accorgimenti previsti dalle norme.

Questi sono solo alcuni, di molti altri casi, che potrei evidenziare dovuti, in ambito condominiale, agli effetti secondari prodotti dal Covid-19.

Dobbiamo solo sperare che tutto torni alla normalità il più presto possibile per evitare che la situazione degeneri in qualche cosa di più grave.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

COVID 19: indicazioni per la prevenzione nelle parti comuni del condominio
“Può essere utile chiarire alcune, perché spesso i termini di pulizia, igienizzazione, sanificazione, disinfezione vengono utilizzati senza distinzione.

• La pulizia consiste nella rimozione di polvere, residui, sporcizia dalle superfici, è realizzata con detergenti e mezzi meccanici e rimuove anche parte di contaminanti patogeni

• La igienizzazione consiste nella pulizia di un fondo con sostanze in grado di rimuovere o ridurre gli agenti patogeni su oggetti e superfici. Le sostanze igienizzanti (es. Ipoclorito di sodio o candeggina) sono attive nei confronti degli agenti patogeni, ma non sono considerati disinfettanti in quanto non autorizzati dal Ministero della Salute come presidi medico chirurgici.

• La disinfezione è il procedimento che con l'utilizzo di sostanze disinfettanti riduce la presenza di agenti patogeni, distruggendone o inattivandone in una quota rilevante ma non assoluta (si parlerebbe in tal caso di sterilizzazione).

• La sanificazione è globalmente necessaria per rendere sano un ambiente, che comprende le fasi di pulizia, igienizzazione e / o disinfezione, e di miglioramento delle condizioni ambientali (microclima: temperatura, umidità e ventilazione).

Il termine sanificazione quindi comprende le attività di pulizia ordinaria con acqua e detergente alla quale segue un trattamento di decontaminazione (igienizzazione e / o disinfezione). La sanificazione può essere necessaria per decontaminare interni ambienti, richiedendo quindi attrezzature specifiche per la diffusione dei principi attivi e competenze professionali, oppure aree o superfici circoscritte, dove gli interventi sono alla portata anche di soggetti non professionali. La sanificazione interviene se abbattendo i microrganismi patogeni nell'immediato, ma la sua efficacia non dura nel tempo. Sono importanti gli interventi di pulizia e igienizzazione frequenti, anche se più circoscritti alle superfici di più frequente contatto. "

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

Amministrando un numero significativo di unità immobiliari nella città di Roma, in questi mesi in cui siamo investiti dalla Pandemia da Covid-19, mi sono pervenute, da parte dei conduttori, decine di richieste di riduzione o di sospensione dei canoni di locazione di alcune delle proprietà condominiali che sono state concesse in locazione (quali ex appartamenti condominiali in uso sino a qualche anno fa ai portieri, locali commerciali su strada di proprietà del condominio, ex locali tecnici dismessi e poi riclassificati dati in locazione come depositi o cantine).

Purtroppo, alla data in cui scrivo, in Governo non ha emesso alcun provvedimento al riguardo. Il conduttore può senza alcun dubbio formulare la richiesta di riduzione o sospensione del canone di locazione ma non potrà ricevere nessuna accettazione da parte dell'Amministratore di condominio.

Infatti, mentre per un contratto di locazione stipulato tra due soggetti privati, il problema è di facile soluzione: basta accordarsi e si riformulano i termini del canone di locazione in poco tempo se c'è la volontà delle parti; in ambito condominiale l'amministratore non ha questo potere, ma deve richiedere l'autorizzazione in un'assemblea regolarmente convocata, che deve deliberare sulla richiesta pervenuta dal locatore. Ed è proprio qui che sorge il problema. Le assemblee, costituendo assembramenti di persone, sono attualmente vietate su disposizione governativa.

Purtroppo questo problema esiste ed è reale, come sappiamo con il blocco di quasi tutte le attività molti non sono in grado di pagare i canoni di locazione. Bisogna agire con buon senso, ma lasciare al conduttore di decidere come comportarsi senza forzature; l'Amministratore come potrà sottoporrà la questione all 'assemblea e questa delibererà in merito alla richiesta pervenuta.

Bisogna in ogni caso tener conto che, in mancanza di disposizioni governative in merito, il locatore poco sensibile potrà adottare tutti gli strumenti in suo potere per ottenere la parte di canone non versata, e in alcuni casi se si manifestassero le condizioni, anche la risoluzione del contratto.

Quindi ogni conduttore, che conosce bene il Suo locatore, valuti con estrema attenzione la problematica in modo da non incorrere, una volta terminata la particolare situazione in cui ci troviamo, in problemi inaspettati.     

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

In questi giorni, in qualità di amministratore di condominio sto provvedendo, in tutti i condomini da me amministrati, al fine di aiutal contrasto e al contenimento del Covid-19 interventi di sanificazione delle parti comuni.

Purtroppo questo tipo di attività, da parte di alcuni condomini, viene contrastata adducendo a multiple argomentazioni. Cito per semplicità espositiva solo alcuni:

- con quale autorità fa questi interventi senza previa delibera assembleare;

- come in un momento simile di crisi può spendere, senza autorizzazione, i nostri denari; e così via.

Per rispondere a tutti ho predisposto la seguente lettera che invio ai condomini che si stanno preoccupando:

"Gentile Sig.ra …… ..., Egregio Sig. …… ..

il Governo in questo periodo di pandemia non si è preoccupato di legiferare espressamente in materia di Condominio. Questo comporta che da parte nostra è necessario uno sforzo interpretativo ad applicare la normativa, che il Governo ha predisposto per altri ambiti, anche nella vita condominiale, che evidentemente, deve andare avanti in maniera regolamentata ed efficiente.

Detto questo, in merito alla domanda sulla sanificazione, ribadisco che è il carattere necessario ed urgente che l'Amministratore è tenuto a svolgere. Infatti, il 14 marzo 2020 è stato sottoscritto dalle organizzazioni dei lavoratori e datoriali il "Protocollo condiviso di regolamentazione delle misure per il contrasto e il contenimento della diffusione del virus Covid-19 negli ambienti di lavoro" con l'obiettivo di assicurare la salute dei lavoratori negli ambienti di lavoro e le necessarie condizioni di sicurezza in tutti i luoghi di lavoro, nel rispetto delle indicazioni formulate, su suggerimento del comitato tecnico-scientifico, dal Ministero della Salute.Il Protocollo di cui sopra fissa le regole per consentire la prosecuzione delle attività produttive, la quale può avvenire solo in presenza di condizioni che assicurino alle persone che sono adeguate livelli di protezione, ma è pur vero che lo stesso detto dei criteri di prevenzione generali, universalmente applicabili. In tal senso, stante l'impossibilità per l'amministratore di convocare l'assemblea condominiale, deve provvedere a sanificare gli spazi comuni, anche in forza dell'art. 1130 comma 2 del codice civile e nell'art. 1135 comma 2 del codice civile. Gli spazi comuni, infatti, sono esposti alla possibile diffusione del contagio (soprattutto ascensori, pulsantiere, vani di dimensioni ridotte). La sanificazione degli spazi comuni, dunque, assume in ogni caso i connotati di attività necessaria e urgente,La sanificazione deve essere svolta secondo le modalità specificate nella circolare del Ministero della Salute del 22/02/2020 n.5443 che prevede che in stanze, uffici pubblici, mezzi di trasporto, scuole e altri ambienti non sanitari bisogna prima lavare con acqua e detergenti comuni e poi si consiglia l'utilizzo di ipoclorito di sodio 0,1% dopo la pulizia; per le superfici che possono essere danneggiate dall'ipoclorito di sodio, bisogna utilizzare l'etanolo al 70% dopo la pulizia con un detergente neutro; durante le operazioni di pulizia con prodotti chimici bisogna assicurare la ventilazione degli ambienti; il personale che svolge queste operazioni di pulizia deve indossare i DPI. "

Spero a questo punto che ci sia maggiore collaborazione da parte di tutti i Condomini, sia quelli da me amministrati che di quelli amministrati da altri colleghi che in modo diligente si stanno applicando per aiutare al contrasto e al contenimento del Covid-19 che ci sta cambiando , in modo così brutale, il nostro abituale stile di vita.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi